Kiracının ve Mal Sahibinin Hakları Nelerdir? Tahliye Davası Hangi Sebeplerle Nasıl Açılır?
Makâlemizi Sesli Dinleyebilirsiniz
İster kiracı olun isterseniz mal sahibi, ama bir toplum bireyi olarak kira hukukunu ve kiralama süreci uygulamalarını bilmeniz gerekmektedir.
Kiracı olarak ne zaman yada hangi hallerde ev sahibi sizi evden çıkarabilir, veya ev sahibi olarak kiracıyı hangi hallerde evden çıkarabilirsiniz, bunları bilmeniz önemlidir, aksi hâlde maddi manevi zarar görüp mağdur olabilirsiniz.
Bu yazımızda, kiracılar ve ev sahiplerinin haklarını, en çok merâk edilen sorulara cevap vererek sizi aydınlatmaya çalışacağız.
Diyelim ki oturduğunuz evden ve kira bedelinden memnunsunuz, evde kiracı olarak oturmaya devam etmek için, her sene tekrar sözleşme imzalamanız gerekir mi?
Kiracı ve ev sahibi arasında genellikle bir yıl süreli sözleşme yapılır, Ancak bunun bir sınırlaması yoktur, Yani iki taraf anlaşmalı olarak 6 ay, 1 yıl, 3 yıl, 5 yıl, hatta 10 yıl gibi bir sürede belirleyebilir, Sözleşmede yazan süre bittiğinde tekrar yeni bir sözleşme yapmanıza gerek yoktur.
Sözleşme süresi bitiminde aynı tarihte yenilenmiş sayılır, ve sözleşmenin geçerliliği kural olarak birer yıllık dönemler için uzayacaktır. Ancak uzamaya ilişkin süre sözleşme ile daha fazla olarak belirlenebilir. Genellikle sözleşmeler aynı şartlarla, ve aynı sürede devam edeceği kararlaştırılır.
Evden çıkmak isteyen bir kiracıysanız, yapmanız gereken, kira sözleşmesinde belirtilen süre bitmeden, 15 gün önce, ev sahibine yazılı olarak ihtar yollayarak, sözleşmeyi sona erdirme talebinde bulunmaktır, bunu bildirmediğiniz takdirde sözleşmeniz, aynı şartlarda bir yıl uzar.
Kiracının, birden çok kanuni sebebe aykırı davrandığı durumlarda, uygulanacak hukuki başvurular değişmekte ve çeşitlilik göstermektedir.
Peki ev sahibi, kiracıyı evden hangi hallerde çıkarabilir?
Bir mal sahibi, kiracısını evden çıkarmak istiyorsa bunun için, geçerli sebeplerinin olması gerekir, Çünkü, kiracı, Ben çıkıyorum demediği sürece, normal şartlarda onu tahliye etmesi pek mümkün değildir. Sadece bazı durumlarda kiracıya tahliye davası açabilir, Bu durumlar, şu şekilde kanunda tek tek açıklanmıştır.
Ev sahibinin, eve ihtiyacı varsa kiracıyı tahliye edebilir, yani ev sahibi olan kişinin, bizzat kendisinin, eşinin, annesinin, babasının, kardeşinin, veya çocuklarının ihtiyacı varsa, kiracıya tahliye davası açabilir.
Ancak kira sözleşmesinin süresinin bitmesini beklemesi gerekmektedir, ve ayrıca eve ihtiyacı olduğunu kanıtlaması gerekmektedir, bu davada, mahkemece aranacak en önemli husus, ihtiyacın sâmimi olup olmadığıdır, ihtiyaç iddiası her türlü delille ispatlanabilir.
Mal sahipleri Şartları sağladıktan sonra, ihtiyaç sebebiyle kiracıya tahliye davası açabilir, Tahliye kararı çıktıktan sonra, tahliye edilen evi, kira sözleşmesinde belirtilen süre boyunca yasal olarak kiraya veremez. Aksi hâlde kiracı, en az 12 aylık kira bedelini, tazminat olarak mal sahibinden isteme hakkına sahip olur.
Kiracı, kira ödemesini geciktirirse, ev sahibi kiracıyı evden çıkarabilir, yani aynı yıl içinde, kiracı, kira ödemeyi iki kere geciktirirse, ve ev sahibi iki ihtarname gönderirse, kira süresinin bitiminden itibaren tahliye davası açabilir, ve davayı kazanması durumunda, kiracının tahliyesini gerçekleştirebilir. Kiracıya, kira borcunu ödenmesi için icra takibi başlatıp, aynı zamanda da bir an önce evin tahliye edilmesini isteyebilir.
Kiracı, aynı evde 10 yıl yaşadıysa, mahkemeden taşınmazı tahliye etmesini talep edebilir.
Yani 10 yıllık sürenin sonunda, ev sahibi kiracıyı yasal olarak tahliye edebilir, Bunun için ev sahibi, sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde, kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmesini istediğini bildirmelidir.
Ancak böyle bir durumda, ev sahibi, kiracının tutacağı yeni ev için, emlakçı komisyon ücretini, veya nakliye ücretini ödemek zorundadır, ve birde buna ek olarak kiracının yeni tutacağı taşınmazın kira bedelinin farkını, kiracıya ödemelidir.
Son olarak, mal sahibi, kiracının veya eşinin aynı ilçe belediye sınırları içinde, kendine ait bir evi varsa, kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir, Tahliye davası, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren, bir ay içinde açılması gerekmektedir.
Kiracı, sözleşme süresi sona ermeden önce hiçbir sebep göstermeksizin evden çıkabilir.
Ancak bunun için, kiracı, mal sahibine evden çıkacağını ihtarname ile bildirmesi gerekir.
Ayrıca, kiracının mal sahibini mağdur etmemesi gerekir, yani geçmiş kira borcunun olmaması ve ev sahibi, yeni kiracı buluncaya kadar, kira ödemeye devam etmesi gerekir, böyle bir ödeme yapmak zorunda kalmamak için, yerinize aynı şartları kabul eden, ve ev sahibinizin de kabul edeceği başka bir kiracı bulmanız gerekmektedir.
Evin satılması durumunda yeni ev sahibi kiracının evi tahliye etmesini isteyebilir, Buna göre yeni ev sahibi, evi satın aldıktan sonra kiracıya bir ay içinde ihtarname göndererek, evin tahliyesi için, altı ay süre içerisinde tahliye davası açabilir.
Ancak ev satılmadan önce, eski ev sahibi, evi satacağı için kiracının evden çıkmasını talep edemez, bu talep sadece ev satıldıktan sonra, yeni ev sahibi tarafından yapılabilir.
Ev sahibi, isteğine göre kirayı artırabilir mi?
Hayır, kira sözleşmesinde ne oran yazarsa yazsın kira artışı, 12 aylık tüfe ortalamasını geçemez, Bu konuda çıkarılan bir yasa ile, konut kiralarında %25 zam sınırlaması getirilmiştir, ve bu süre 01.07.2024 tarihine kadar uzatıldı, Yani kiranızı dörttebir artırarak kiracı olarak oturmaya devam edebilirsiniz.
Ancak beş yıl süre dolduktan sonra, mal sahibi, dava açıp kiranın bölgedeki kira oranlarına göre yükseltilmesini isteyebilir, meselâ kiracı olarak oturulan bir konutta, aylık 5000 TL kira ödeniyor, ve o bölgede evler ortalama 10.000 TL’ya kiralanıyorsa, ev sahibi dava açabilir ve kira bedelinin yükseltilmesini isteyebilir.
Süre yönünden bu dava, kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir, Ancak kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa, davanın yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılması şarttır.
Yeni dönemin başlamasından en az 30 gün önce, kiracıya kira bedelinin arttırılacağına ilişkin yazılı ihtarname göndermesi sonrasında dava açılması halinde de, kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması sağlanabilir.
Kira bedeli hâkim tarafından yasal sınırlarla bağlı kalmaksızın emsal kiralar ve taşınmazın durumu dikkate alınarak belirlenmektedir.
Hâkim, talep doğrultusunda, gayrimenkul uzmanı bilirkişilerce verilecek rapora göre, kira artış oranı ve yeni kira bedelini belirler.
Yine bir başka tahliye sebebi de şudur, Kiracı, belli bir tarihte çıkacağına dair taahhütname imzalamış ise, mal sahibi bir ay, içinde icra takibi yaparak, İcra Hukuk Hakimliğinden, tahliye kararı verilmesini isteyebilir.
Bu hususta bilinmesinde fayda var ki, Yargıtay, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte, sözleşme ile birlikte imzalanması halinde, taahhütnameyi geçerli kabul etmemektedir.
Ancak boş tahliye taahhütnamesi imzalanması durumlarında, kiraya veren tarafından, kötü niyetli olarak, ileri bir tarih yazılması hallerinde de, maalesef açığa atılan imzadan kiracılar sorumlu tutulmuş, ve tahliye kararları verilmiştir.
Bu gibi durumlarda kiracılar, mahkemece imza örnekleri alınarak, Adli Tıp yoluyla imza incelemesi yapılması gerektiği için, taahhütnamedeki imzalarını inkâr ederek, tahliyeye ilişkin yargı sürecini uzatabilirler.
Mal sahibi taşınmazın yeniden inşâsı veya esaslı onarım sebebiyle tahliyesini isteyebilir, taşınmazı yeniden inşâ veya imar maksadıyla esaslı bir surette tamir, genişletme veya düzenleme için çalışma esnasında içinde ikâmet veya faaliyet mümkün olamayacağı fennen anlaşıldığı takdirde, kira akdinin sona ermesiyle mal sahibi tahliye davası açabilir,
Bu dava da, kira süresinin bitiminden itibaren, bir ay içinde açılmalıdır. davanın açılabilmesi için, önceden ihtar göndermek gerekli değildir, Ancak, yeniden inşaya esaslı tamir ve tadilata ilişkin olarak hazırlanan taadilat projesinin, mahkemeye sunulması gerekmektedir.
Yine mal sahibi, bir kira yılı içinde, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye talep edebilir, buna göre, kira bedelini ödemediğinden dolayı, bir yıl içinde, iki defa haklı olarak yazılı ihtarnameye sebep olan kiracı aleyhine, kira sözleşmesinin bitimini izleyen bir aylık süre içinde, tahliye davası açılması mümkündür.
Kiracının, kirada oturduğu yer ile aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması halinde, malsahibi her zaman tahliye davası açarak, kiracının tahliyesini isteyebilir, Bu dava süreye bağlı değildir.
Ancak, kiracının aynı belediye sınırları içinde meskeninin bulunması, tek başına tahliye sebebi olamaz, kiracının sağlık durumu, sosyal, ekonomik ve kültürel şartları mutlaka dikkate alınacaktır, Meselâ româtizma hastalığı bulunan kiracının aynı belediye sınırları içinde, rutubetli bir bodrum katında bulunan daireye sahip olması, onun tahliyesi için yeterli sebep oluşturmayacaktır.
Kiracı, kira sözleşmelerinde aksine hüküm olmadıkça, kiralanan yeri başkasına kiraya veremez, böylece, kiracının terk ettiği taşınmazın başkası tarafından da işgal edilmesinin önüne geçilmiştir, Bu durumun oluşması halinde işgal edenler aleyhine hiç bir ihtara gerek kalmaksızın, Sulh Hukuk Mahkemesinde Fuzuli İşgal Sebebiyle, tahliye davası açılabilir,
Kiracının, akde aykırı davranması durumunda, kiraya veren süre sonunu beklemeden sözleşmeyi hemen feshedebilecektir, Kiraya verenin, bu yola başvurabilmesi için önceki kiracıya akde aykırılığı gidermesini ihtarname ile bildirmesi gerekmektedir.
Ancak, Bu ihtar, herhangi bir şekle tabi değildir, Eğer kiracı, kiralananı açıktan açığa fenâ kullanarak kiralanana daimi bir zarar verirse, ihtara da gerek yoktur.
Eğer yapılan ihtar amacına ulaşmışsa, yani kiracı ihtar üzerine sözleşmeye ve kanuna aykırı davranışlarına son vermişse, artık kiraya verenin sözleşmeyi feshetme hakkı mevcut değildir, İhtarname ile verilen süre zarfında akde aykırılık giderilmediği takdirde tahliye davası açılabilir.
Kiracı olarak ne zaman yada hangi hallerde ev sahibi sizi evden çıkarabilir, veya ev sahibi olarak kiracıyı hangi hallerde evden çıkarabilirsiniz, bu hususlarda bilmeniz gerekenler bunlardan ibarettir.
Yine bilmeniz gerekir ki, Kira hukukunda hukuki başvurular çeşitlilik arz etmekte, ve her durum kendine özgü hukuki mevzuata tabi olarak değişmektedir, Bu sebeple gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat yardımı ile hareket edilmesinde büyük fayda olacaktır.
Makalemizi okuduğunuz için teşekkür ederiz, hukuki sorunlarınız için bizimle iletişime geçebilirsiniz, İletişim bilgilerimiz veb sayfamızda mevcuttur.
