Kiracı Nasıl Çıkarılır? ( Kiracı Tahliyesi )

“Kiracı nasıl çıkarılır” sorusu en sık karşılaştığımız sorulardan birisidir. Okuduğunuz makalede bu sorunun cevabını bulacaksınız. Evin tahliyesi için verdiğimiz bilgilerin tamamı “çatılı işyeri kiraları” için de aynen geçerlidir. Kiracı tahliyesi ya da diğer adıyla kiracıyı çıkarma, uygulamada oldukça sık rastlanan ve önemle takip edilmesi gereken bir konudur. Mevzuat düzenlemeleri bir yandan kiracıya ciddi bir koruma sağlarken diğer yandan kiraya verenler için de çeşitli kiracı tahliyesi yolları belirlemiştir. Kira hukukumuza göre kiracıyı tahliye edebilmek için haklı sebepler

  • Temerrüt (30 gün süre verdin ödemedi)
  • Bir kira dönemi 2 ihtar (İhtarlar sonrasında kirayı ödese de tahliye mümkün)
  • Tahliye taahhüdü (kira sözleşmesi ile aynı günde alınırsa geçersiz)
  • Edinim ve ihtiyaç sebebiyle
  • Sözleşmeye esaslı aykırılık (alt kiracı vs.)
  • 10 yıllık uzama süresi sonunda (1 senelik kira sözleşmesi yaptı iseniz kiracınızı, kiracılık ilişkisinin başladığı tarihten 12 sene sonra hiçbir gerekçe göstermeden tahliye davası yolu ile konuttan çıkarabilirsiniz. İhtar şartı var.)
  • Esaslı tadilat, yıkım.

Öncelikle belirtelim ki; hukuk sistemimizde kiracının çıkarılması sadece yasada düzenlenmiş olan nedenlerin varlığı halinde söz konusu olabilir. Yasada düzenlenmiş olan nedenlerin bulunmaması durumunda ise kiracı çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun “Dava sebeplerinin sınırlılığı” başlıklı 354. maddesine göre; “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez.” Yazımızda kiracıyı çıkarma şartları nelerdir, nasıl bir yol izlenmeli, kiracı tahliyesi davasının şartları neler gibi soruları yanıtladık. Önemli bir konu olması nedeniyle yazımızı dikkatli okumanızı öneririz.

Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye taahhütnamesi, kısaca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanıdır. Diğer bir ifadeyle tahliye taahhütnamesi ile kiracı, belirli bir sürenin tamamlanması ile kiralananı boşaltacağını ifade ederse kiraya verenin belirlenen süre sonunda kiracıyı çıkarma hakkı bulunur. Tahliye Taahhütnamesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilmiştir. Kanunun 352. maddesinde düzenlenen bu husus, kanunun kira sözleşmeleri kısmında, Konut ve Çatılı İş Yerleri Kiralarında Sözleşmenin Sona Ermesi başlığı altında ele alınmıştır. Konut ve çatılı işyerlerinin kiralarında sözleşmenin sona ermesi;

  • Bildirim yoluyla,
  • Dava yoluyla gerçekleşebilmektedir.

Dava yoluyla kira sözleşmesinin bitmesi ise; kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle ya da kiracıdan kaynaklanan sebeplerle meydana gelebilir. Kiraya verenden kaynaklanan sebepler;

  • TBK madde 350’ de belirtilen; gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle kira sözleşmesi sona erebilir. Kiraya veren, kira sözleşmesini; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yahut kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir denmektedir.
  • TBK madde 351’ de belirtilen; yeni malikin gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesi sona erebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kısaca, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair sunduğu irade beyanıdır. Tahliye taahhüdü hususu, kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklanan sebeplerle dava yolu ile bitmesi durumunda işlerlik kazanır. Türk Borçlar Kanunun 352. maddesinin birinci fıkrasında; Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir denmektedir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği tek taraflı hukuki işlemdir. Kiracının bu beyanı, aşağıda belirtilen geçerlilik şartlarını sağlaması koşulu ile, yasal olarak geçerlilik kazanacak ve kiralananın tahliye edilmemesi durumunda kiralayan yasal yollara başvuru yaparak kiracıyı icra ile çıkarabilecektir. Tahliye taahhütnamesi yaparken;

  • Taahhüt yazılı olarak yapılmalı ve kiracının imzasını taşımalıdır. Birden fazla kiracı varsa tahliye taahhüdünü bütün kiracıların imzalaması gerekir. Hangi sözleşme ilişkisi kapsamında hangi konut ya da iş yerinin tahliye edileceği açıkça anlaşılır olmalıdır. Tahliye taahhüdü, herhangi bir şarta bağlı olmamalıdır.
  • Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunur: Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi. Taahhüdün düzenleme tarihi, kira sözleşmesinden sonraki bir tarih olmalıdır. Kira sözleşmesinden önce ya da sözleşmeyle aynı tarihteki taahhüt geçersizdir. Tahliye tarihi, düzenleme tarihinden sonraki herhangi bir tarih olabilir.
  • Tarih kısmı boş olan tahliye taahhütlerinin ev sahibi tarafından sonradan doldurulmasını Yargıtay, hukuka uygun görmektedir; ancak taahhüdün geçerliliği TBK 27’deki şartlara bağlı olup irade bozukluğunu iddia ve ispat etmek teorik olarak her zaman mümkündür.
  • Kiralanan yerin aile konutu olarak kullanılması halinde, kira sözleşmesinde ismi yazılı olan eşin tek başına tahliye taahhüdünü imzalaması yeterli değildir. Her iki eşin de imzası bulunmayan tahliye taahhüdüne dayanılarak aile konutu tahliye edilemez.
  • Taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliye talebiyle icra takibi başlatılmalı ya da doğrudan tahliye davası açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, tahliyeye ilişkin talep hakkı düşer. Bir aylık dava açma süresi içinde kiracıya bildirimde bulunularak dava açılacağı ihtar edilirse, dava açma süresi o kira yılı boyunca uzamış olur.
  • Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine itiraz ederken tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz etmemişse, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılmalıdır. Kiracı, tahliye taahhüdündeki imzaya ve/veya taahhüdün düzenleme tarihine itiraz ederse ve taahhüt noterde yapılmamışsa, bu itirazın kaldırılması için icra mahkemesinde dava açılamaz. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi Şartları

Maddede belirtilen, kiracının kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi durumu tahliye taahhüdünü oluşturur. Tahliye taahhüdü, maddeden de anlaşılacağı üzere bir takım şartlara tabidir. Kısaca bunlar;

  • Tahliye taahhüdünün yazılı şekilde yapılması,
  • Taahhüdün kiracı ya da yetkili temsilcisi vasıtasıyla verilmesi,
  • Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin belirtilmiş olması,
  • Taahhüdün kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesidir.

Söz konusu yazılı tahliye taahhüdü var ise kiralayan bu belgeye dayalı olarak kira akdini iki şekilde sona erdirebilir;

  • İcra takibi yoluyla tahliye takip etmek,
  • Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmaktır.

İcra takibi yoluyla tahliye süreci 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu 272. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Tahliye emri ve münderecat başlıklı İİK 272. maddesine göre,  mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Talep üzerine, icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde ise, kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır.

Düzenlenen tahliye emrine müddeti içinde itiraz olunmaz veya itiraz kaldırılırsa kiralanan taşınmaz sürenin bitiminde zorla tahliye ve kiralayana teslim olunur. Ancak tahliye emrindeki müddetin geçmesi lazımdır. İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirmelidir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur.

İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye dayanan ve kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi ret olunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye başvurma hakları bulunmaktadır.

Önemli

Yazılı tahliye taahhüdünün icraya konu olması halinde imzaya itiraz edilmemiş ise kiracı açılacak itirazın kaldırılması davasında imza itirazın- da bulunamaz. Zira icra hukuk mahkemesinde açılacak dava takip hukukuna ilişkindir. Kiracı icra dairesine bildirdiği itirazları ile bağlıdır. Ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması halinde kiracı icra dairesindeki itirazları ile bağlı değildir.

Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye edilir. Mahalde bulunan, kiracı olmayan ama kiracı gibi davranan başka şahıs, resmi bir vesika gösterememekle beraber daireye ya da meskene ibraz olunan mukavele tarihinden önceki bir zamandan beri orayı işgal etmekte bulunduğunu beyan eder ve bu beyanı icra memuru tarafından mahallinde yapılacak tahkikatla doğrularsa, memur, tahliyeyi erteleyerek üç gün içinde keyfiyeti icra mahkemesine bildirir.

tahliye taahhutnamesi kiraci

Geçerli Tahliye Taahhütleri

  • Yazılı tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra ve kira ilişkisi devam ederken verilmelidir.
  • İlk kira sözleşmesini takip eden temdit nitelikli kirada yer alan tahliye taahhüdü geçerlidir.
  • Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez.
  • Tanzim tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmalıdır. Ancak yazılı tahliye taahhüdünün kiralananda oturduğu sırada verildiği anlaşılıyorsa tanzim tarihinin olmaması yazılı tahliye taahhüdünü geçersiz hale getirmez.
  • Kiracı vekilinin asil tarafından yetkilendirmesi şartı ile imzalanan tahliye taahhüdü geçerlidir.
  • Şartlı olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir. Örneğin; kiralananın önünde ana yol açılması tarihinde tahliye edileceğine ilişkin tahliye taahhüdü geçerlidir.

Geçersiz Tahliye Taahhütleri

  • Kira sözleşmesinin imzalanması sırasında verilen tahliye taahhütleri geçersizidir. Kira akdini 01.01.2021 tarihli ise yazılı tahliye taahhüdünün tanzim tarihide 01.01.2021 tarihi ise düzenlenen tahliye taahhüdü geçersiz olur.
  • Kiracı sayısı birden fazla olmasına rağmen sadece bir kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü geçersizdir.
  • Yetkisi olmayan vekilin düzenlediği tahliye taahhüdü geçersiz olur.
  • Şirket yetkili olmayan ortaktan alınan tahliye taahhüdü geçersiz olur.
  • Kiracının iradesi fesada uğratılmak suretiyle alınan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak böyle bir durumda kiracı iradesinin fesada uğradığını 6098 sayılı TBK’nın 39. Maddesi gereği tahliye taahhüdünün geçersizliği ve iptaline ilişkin dava açması gerekir.
  • Tahliye taahhüdü imzalanıp kiralayana verildikten sonra aynı taşınmaza ilişkin olarak yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise tahliye taahhüdü geçersiz hale gelir.

Önemli

Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikli olabileceği gibi noter tarafından düzenlenen tahliye nitelikli de olabilir. Adi nitelikli tahliye taahhüdün- de imzaya itiraz edilebilir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez. İtiraz edilmesi halinde itirazın reddine karar verilmesi gerekir. Adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz halinde itirazın kaldırılması ve tahliye talebi ile icra hukuk mahkemesine tahliye davası açılamaz. Açılacak dava (imza incelemesi yapılacağından) sulh hukuk mahkemesinde ‘itirazın iptali-tahliye davası’ olmalıdır.

Önemli

Kiracı tarafından yazılı tahliye taahhüdü imzalandıktan sonra kira konusu taşınmaza ilişkin yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ise artık imzalanan tahliye taahhüdüne dayalı olarak taşınmazın tahliyesi talep edilemez. Örneğin; 01.05.2019 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi imzalanmış, iş bu sözleşmeye göre tahliye taahhüdü verilmiş ise aynı kişiler arasında akdedilecek yeni bir kira sözleşmesi ile imzalanan tahliye taahhüdü geçersiz hale gelecektir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracıyı direkt çıkaramaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki yolları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanımaktadır; Bunlardan birincisi dava açmak suretiyle kiracı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık  süre içerisinde açılmalıdır.

Diğer imkan icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır. Her iki süreç de teknik hukuki bilgiye dayanır. Bu nedenle ilgili süreçlerin bir avukatın hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesinde her zaman yarar bulunur. Hatta bir tahliye taahhütnamesi hazırlanırken bile hukuki destek almak olası problemlerin önüne geçer. Bu süreçte yapılacak hatalı yahut ihmali bir işlem burada anlattığımız hızlı ve etkin kiracı tahliyesi imkanından kişiyi mahrum bırakabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhüdüne dayanan bir tahliye davası genellikle uzun sürmemektedir. Ancak buna rağmen bu soruya net cevap vermek güçtür. Çünkü bazı durumlarda taahhütnamenin geçerliliğine veya taraflara ilişkin bekletici mesele yapılacak durumlar yahut başkaca araştırmalar gerekebilmektedir. Bununla beraber hatalı yahut ihmali işlemler de süreci uzatabilir. Tüm bunların yanında mahkemenin iş yükü ve yoğunluğu sürecin uzamasına etki etmektedir. Ayrıca icra takibi ve tahliye davası prosedürlerinin avukat desteği ile sürdürülmesi hız bakımından önem taşır.

İcra mahkemesi, tarafları dinleyerek icabına göre tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye müracaat etmesi lüzumuna karar verir. Bu süre içinde mahkemeye müracaat edilirse, davanın neticesine göre hareket olunur. İcranın geri bırakılması için verilecek sürenin düzenlendiği İİK 36. madde hükümleri burada da uygulanır. Dava etmeyen taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.

Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafında bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Bu sözleşme yazılı olmak durumunda değildir. Ancak ispat kolaylığı olması açısından yazılı olarak yapılabilir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kişi kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.

Bununla beraber irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) dolayısıyla geçersizdir. Burada bu sözleşmelerin hukuki niteliği için “iptal edilebilirlik” tabiri kullanılır. Bunun anlamı iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. Yani tahliye taahhütnamesini kiracı böyle bir durumda iptal edebilir.

İrade sakatlığı dışında başka bir neden dolayısıyla geçersiz olan tahliye taahhütnamesinin zaten iptal edilmesine gerek yoktur. Yani yukarıda saydığımız geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçerli olmadığı için iptal edilmesine de gerek yoktur. Buna dayanılarak başlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır.

Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir. Yahut açılmış bir davada belirttiğimiz üzere senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Tarihi İnkar Edilen Tahliye Taahhüdüne Dayalı İtirazın Kaldırılması

TBK m. 352’nci maddesi ile kiralanan taşınmazın belirli bir tarihte boşaltılmasının yazılı şekilde taahhüt edilmesi durumunda kiracının tahliye edilebileceği düzenlenmiştir. Yazılı bu taahhüte, tahliye taahhüdü denir.

Tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilebilmesi için kiralanan taşınmazın teslim edildiği tarihten sonra ve yazılı olarak düzenlenmiş olması gerekmektedir. Kiralanan taşınmaz teslim edilmeden önce, kira sözleşmesi imzalanırken, düzenlenen yazılı tahliye taahhüdü geçerli değildir. Kiracı taahhüde rağmen taşınmazı boşaltmazsa taahhüt edilen tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kiracının tahliye edilebilmesi mümkündür. Bilindiği üzere uygulamada, konut kiralama işlemlerinde mülk sahipleri tarafından boş tahliye taahhütnamesi alınabilmektedir. Kira sözleşmesinin akdiyle birlikte alınan bu boş tahliye taahhütnameleri, ev sahibi ile kiracının uyuşmazlık yaşaması halinde icraya konulmakta ve kiracılar tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan takibe itiraz edebilmektedir. Takibe itiraz nedenleri arasında zaman zaman taahhütte tarih yer almadığı ve kira sözleşmesi ile aynı gün verildiğine ilişkin itirazlar yer alabilir.

Kiracının tahliye taahhüdüne itiraz etmesi halinde kiraya veren icra hukuk mahkemesine başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabileceği gibi sulh hukuk mahkemesine başvurarak tahliye davası da açabilir.  İİK m. 275’e göre, tahliye talebi noterlikçe res’en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi 

Yargıtay’da pek çok kararında, tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde, dayanak tahliye taahhütnamesi noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş olmadıkça İ.İ.K.nun 275. maddesi ve 4.12.1957 tarih, 11/26 Sayılı İBK gereğince imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı itirazın kaldırılmasının istenemeyeceğine hükmetmiştir.

Bu nedenle, eğer tahliye taahhüdündeki tarihe itiraz edilmişse tahliye tarihi artık çekişmeli hale geldiğinden icra hukuk mahkemelerinde itirazın kaldırılması davası açılamaz ancak sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması mümkündür.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

KİRACI         :

(Taaahhüt Eden)

TC KİMLİK NO     :

KİRAYA VEREN   :

(Mal Sahibi)

TC KİMLİK NO     :

MECURUN ADRESİ:

TAAHHÜT TARİHİ :

TAHLİYE TARİHİ   :

 

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri gereğince, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı zararı ihtar ve gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / …..

                Kiracı (Taahhüt Eden)

                              İmza


Kiracı Tahliyesi Nedir?

Kira sözleşmesi belirsiz veya belirli süreli yapılmış olsa dahi kira sözleşmesinin süresinin bitmesi halinde kiracı evden çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı evden ancak kanunda yer alan sebepler dahilinde çıkarılabilir. Kiraya verenin, kiracıyı evden çıkarabilmesi için kanunda sayılmış olan sebeplerden birisine dayanması gerekir. Kiraya veren ve kiracı arasına oluşturulan hukuki bağ zaman içerisinde zarar görebilir. Kiraya verenin haklı sebebi olmadığı takdirde kira kontrat süresi boyunca kiracıyı mülkten tahliye edemez. Ancak kontrat süresi devam etse bile mülk sahibinin haklı sebepleri olduğu takdirde kiracı tahliye edilebilir, kira sözleşmesi feshedebilir.

Kiralanan taşınmazdaki kiracının herhangi bir nedenle taşınmazdan hukuki yollara başvurarak çıkarılmasına kiracı tahliyesi denir. Kiracıyı çıkarma çeşitli sebeplere dayanabilir. Bu sebepler aşağıda detaylıca açıklanmıştır.  Kiracı tahliyesine ilişkin temel hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 347 ve devamında yer alır. Bunun haricinde mevzuatın muhtelif yerlerinde kiracıyı çıkarma ile ilgili hükümler mevcuttur. Aşağıda bunlarla ilgili bilinmesi gerekenleri detaylıca açıklanmış ve merak edilen sorular yanıtlanmıştır.


İki Haklı İhtar ile Tahliye Tek İhtar ile Tahliye
TBK’da konut ve çatılı işyeri için özel düzenlenmiştir. TBK genel hükümlerine göre tahliye sebebidir.
Kiracıya süre verilmesi zorunlu değildir. Kiracıya en az 30 günlük süre verilmelidir.
Daha uzun süren bir prosedürdür. Daha kısa olduğu için daha çok tercih edilir.
Sulh Hukuk Mahkemesinde (daha detaylı) görülür. İcra Hukuk Mahkemesinde (daha basit) görülür.
İhtarlardan sonra kiranın ödenip ödenmemesi önemli değildir, tahliye mümkündür. İhtardan sonra kira bedelinin ödenirse tahliye imkanı kalmaz.

Kiracıyı Evden Çıkarmanın Nedenleri

Evini kiraya veren mal sahibiyseniz kiracıyı evden çıkarmak için geçerli sebeplerinizin olması gerekir. Çünkü kiracı, “Ben çıkıyorum” demediği sürece normal şartlarda kiracıyı tahliye etmeniz pek mümkün değil. Sadece bazı durumlarda evinizde oturan kiracıya, tahliye davası açabilirsiniz. Bu durumlar şu şekilde olabilir:

Kiracının çıkarabilmesi için gereken sebepler Türk Borçlar Kanunu’nda hükme bağlanmıştır. Kiraya veren, bu nedenlerden birine dayanarak kiracısını evden çıkarabilir. Bu nedenlerin bulunmaması halinde kira sözleşmesi belirli süreli dahi olsa evin tahliyesi istenemez. Bu nedenler şunlardır:

  • Kiranın ödenmemesi,
  • Tahliye taahhütnamesinin bulunması,
  • Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması,
  • Ev için tadilatın gerekmesi,
  • Komşuların rahatsız edilmesi,
  • Kiracıya ait bir evin varlığı,
  • Kiracının iflası,
  • 10 yılın dolması,
  • Önemli nedenlerin varlığı.

Kiranın Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu madde 352/2 uyarınca; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Buna göre; kiracı bir yıl içinde iki defa kirayı ödememişse taşınmazın sahibi kiracıyı çıkarabilir. Bunun için kiralayanın kiracısına iki kez haklı ihtar çekmesi gerekir. Örnek vermek gerekirse; aynı kira yılında kiracı haziran ve ekim ayının kiralarını ödememişse; kiracıya bu iki aya dair ihtarnamenin gönderilmesi lazımdır. Burada kiralayanın kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davasını açmalıdır. Ev sahibine kirasını düzenli ödemeyen kiracının ya da kirasını hiç ödemeyen kiracının evden çıkartılabilmesi için 3 yol vardır. Bunlar;

  • 2 haklı ihtar ile kiracının tahliyesi: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
  • Temerrüt yoluyla kiracının tahliyesi: kiranın ödenmemesi halinde kiracıya ihtarname çekilir. Bu ihtarnamede; “kira bedelinin 30 gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği” yazmalıdır. Kiracı 30 gün içerisinde ödeme yapması halinde evden çıkarılamaz. Ancak bu süre içerisinde ödeme yapılmazsa kiracının tahliyesi icra yoluyla sağlanır.
  • İcra yoluyla kiracının tahliyesi: Kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatılabilir. Tahliye talepli icra takibi ile hem kiracının evden tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedelleri istenir. Eğer sadece kira bedelleri isteniyorsa ilamsız icra takibi başlatılmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Bulunması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Tahliye taahhütnamesi, kiracının evi belirli sürenin sonunda boşaltacağı hususundaki beyanıdır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracının çıkarılabilmesi için, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi imzalandıktan sonra verilmesine gerek vardır. Kira sözleşmesi yapılırken tahliye taahhüdü de yapılmışsa, tahliye taahhüdü geçersiz olur. Öte yandan tahliye taahhütnamesinin yazılı olması da gerekir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Bu şekilde yapılmış tahliye taahhütnamesi varsa, taahhüt edilen süre gelince kiracı, evden çıkmalıdır. Taahhüt edilen süre geldiği halde, kiracının evden çıkmaması durumunda ise, belirtilen sürenin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Tahliye taahhütnamesinin bulunması halinde, kiracıya karşı icra takibi açılarak da evin tahliyesi istenebilir. (Türk Borçlar Kanunu madde 352/1)

Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira artış oranı hesaplama programı ile anında ve hızlı şekilde kiranızı hesaplayabilirsiniz. Kira artış oranı kira bedelini enflasyona karşı korumak veya kiralanan şeyin değerindeki artışı kira bedeline yansıtmak amacıyla, genellikle her yıl sözleşmenin yenilenmesiyle birlikte yeni dönemde ödenecek olan bedelde yapılan güncellemedir. Kira artışı, taşınmaz için yapılan aylık ödeme tutarının artışı yılda bir kez olmak üzere gerçekleşiyor. Kira artış oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın tüketici fiyat endeksi bir diğer adıyla TÜFE’ye göre hesaplanır. Taşınmazın aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz. Aynı zamanda kira artış oranı Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine uygun bir şekilde yapılmalıdır.


Kira Artış Ayı

Kira Artış Yılı

Kira Artış Tercihi

Mevcut Kira Bedeli


Aşağıdaki kira artış oranı hesaplama aracında sözleşme yenileme tarihinin içinde bulunduğu ay olan zammın yapılacağı dönemi ve ilgili gayrimenkulün türünü seçtikten sonra artış oranı için mevcut endekslerden birini veya kendi özel zam oranınızı giriniz ve hesapla butonuna basınız. Otomatik olarak size kira artış oranını ve yeni kira bedelinizi hesaplayacaktır.  Kadim Hukuk ve Danışmanlık ekibimiz hazırladığı ve ücretsiz olarak sizler için kullanıma sunduğu, 2023 yılı tarifesine göre verileri güncellenmiş olan Kira Artış Oranı Hesaplama Aracını kullanmak için aşağıda yer alan Kira Artış Oranı Hesaplama Programımızdan faydalanabilirsiniz. Kira artış oranı enflasyon verilerinin açıklanmasının ardından internet çok fazla araştırılmaya başlandı. 2023 Mart ayında enflasyon aylık 2,29, yıllık ise yüzde 50,51 açıklanarak beklentilerin altında gerçekleşti. Birçok kişi internette, “2023 temmuz kira artış oranı açıklandı mı, ne kadar, kira artış oranı neye göre yapılır?” sorusuna yanıt arıyor. İşte 2023 temmuz enflasyon oranı ile temmuz kira artış oranı hesaplama ile ilgili merak edilenler.

kiraci tahliyesi kiraci nasil cikarilir

Kiralayanın Kendisinin veya Yakınlarının Eve İhtiyacının Olması Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması halinde evin tahliyesi istenebilir. Burada yakınlardan kasıt, kiraya verenin eşi, üstsoyu, altsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişidir. Bu kişilerden birinin eve ihtiyacı varsa evin tahliyesi talep edilebilir. Ayrıca, bu kişilerden birinin bu eve ihtiyacı gerçekten olmalıdır. Bu kişilerden birinin bu eve gerçekten ihtiyacı yoksa, kanunun aradığı şart gerçekleşmemiş demektir.

Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Diğer taraftan, ihtiyaç nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz. (Türk Borçlar Kanunu madde 355)

Ev İçin Tadilatın Gerekmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Borçlar Kanunumuza göre, kiralanan taşınmazın tadilatının gerekmesi halinde evin tahliyesi istenebilir. Bunun için tadilatın önemli olması gerekir. Tadilat yapılırken evin kullanılmasına imkan bulunmamalıdır. Küçük tadilatlardan dolayı bu yola gidilemez. Öte yandan, kira sözleşmesi belirsiz süreli ise, her altı aylık dönem, fesih dönemidir. Altı aylık dönemin sonunda sözleşme feshedilebilir. Bunun için de kiracıya üç ay önceden bildirimde bulunulmalıdır. Kiracının bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemesi halinde tahliye davasının açılması mümkündür. Burada tahliye davası fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.

Kira sözleşmesi belirli süreli ise, sözleşmenin süresinin bitmesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Diğer taraftan, tadilat nedenine dayanarak ev tahliye edilmişse; taşınmaz üç yıl süresince eski kiracıdan başka birisine kiralanamaz.

Komşuların Rahatsız Edilmesi Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının bir takım yükümlülükleri vardır. Bu bağlamda kiracı, komşularına saygı göstermeli ve komşuluk kurallarına uymalıdır. Kiracının bu yükümlülüklerine aykırı davranması durumunda evin tahliyesi istenebilir.

Kiracıya Ait Bir Evin Varlığı Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Hukukumuza göre, kiralanan taşınmazla aynı belediye sınırları içinde kiracıya veya eşine ait bir evin varlığı halinde, kiralananın tahliyesi istenebilir. Burada önemli olan şudur: Ev sahibi, kiracıya veya eşine ait bir evin varlığını sonradan öğrenmelidir. Ev sahibinin anılan durumu kira sözleşmesi yapılırken bilmesi halinde, bu sebebe dayanılarak tahliye istenemez.

Kiracının İflası Nedeniyle Kiracı Tahliyesi

Kiracının iflası talep edilmişse, ev sahibi kiracının ileride ödemesi gereken kira bedelleri karşılığında güvence verilmesini isteyebilir. Bunun için iflas masasına veya kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimle kiracının güvence göstermesi için uygun süre verir. Söz konusu sürenin bitene kadar kendisine güvence verilmemesi halinde sözleşmeyi feshedebilir.

10 Yılın Kira Sözleşmesinin Dolması

Kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıl geçmişse, ev sahibi evin tahliyesini isteyebilir. Bunun için her kira yılından üç ay önce kiracıya bir bildirimde bulunmalıdır. Anılan bildirimde kiracının evden çıkmasını talep etmelidir.

Önemli nedenlerin varlığı halinde her iki tarafın da sözleşmeyi sona erdirme hakkı vardır. Burada kastedilen sözleşmenin devamını katlanılmaz hale getiren sebeplerdir. Böyle bir durum mevcutsa, taraflar bu haklarını kullanarak sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Evden Nasıl Çıkartılır?

Kiracı kirasını düzenli ödemiyorsa veya hiç ödemiyorsa üç yolla evden çıkartılabilir. Bu yollar şunlardır:

  • İki ihtarla tahliye: Aynı kira yılına ait iki kira bedelinin ödenmemiş olması halinde kiracıya iki tane ihtarname gönderilmelidir. 2 tane ihtarname gönderildikten sonra kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.
  • Temerrüt yoluyla tahliye: Kiracı kirayı ödemezse ona ihtarname çekilir. Anılan ihtarname ile; “kira bedelini 30 gün ödemesi, aksi halde ev sahibinin sözleşmeyi feshedeceği” belirtiler. 30 gün içinde kiracının gene ödememesi durumunda hemen evden çıkarmak mümkün değildir. Bunun için icra yoluna gidilmelidir.
  • İcra yoluyla tahliye: Ev sahibi, kiracıya karşı icra takibi başlatarak, evin tahliye talep edebilir. Bu icra takibinde evin tahliyesini ve ödenmeyen kiraların ödenmesini ister. Sırf kira bedellerinin ödenmesini isteyecekse ilamsız icra takibi yolu tercih edilebilir.

Tahliye Davası Nerede Açılır?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesi gereğince; tahliye davalarında sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Bu davalarda yetkili mahkeme ise, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemedir. Ama bu mahkeme kesin yetkili mahkeme değildir. Dolayısıyla dava, davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir.


Kiracı Tahliyesi Dava Dilekçesi

Tahliye Davası Dilekçe Örneği

Ankara (    ) Sulh Hukuk Mahkemesine

Davacı  : Ad Soyad (TC Kimlik No:…) – Adres

Vekili    : Av. Ad Soyad – Adres

Davalı   : Ad Soyad (TC Kimlik No: …) – Adres

Konu     : Tahliye talepli dava dilekçesidir.

Açıklamalar

  1. Davacı müvekkilin sahibi olduğu konut üzerinden kiracı davalı ile kira sözleşmesi düzenlenmiştir. İlgili sözleşme …/…/… tarihinde aylık 2.000,000 TL bedel olmak kaydıyla taraflar arasında anlaşma sağlanmıştır.
  2. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin süresi sona ermeye yakın olan …/…/… tarihinde, noterlik tarafından kira sözleşmesinin yenilemeyeceği bildirilmiş, sözleşme süresinin sona erdiği gün davaya konu olan yerin tahliye edilerek anahtar teslimi ihtarında bulunulmuştur.
  3. Kira sözleşmesinden ileri gelen hükümlere uymamış olduğundan sözleşme hükümlerini ihlal etmiştir.

Sonuç ve İstem: Yukarıda belirtilen ve gerekçelendirilen nedenlerle; sözleşmenin feshi ile taşınmazın tahliyesine karar verilmesini vekaleten talep ederim.

Davacı Vekili – Av. Adı SOYADI

Av. Serhat ARASAN

Hukuki sorunlarınız için 0532 100 78 56 nolu danışma hattımızı arayabilir veya İletişim Formu 'ndan bize yazabilirsiniz.