Tahliye Taahhütnamesi

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracı çıkarma uygulamada karşılaşılan önemli bir problemdir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından önem arzeden sonuçlar doğurur. Hukuki prosedürün düzgün işletilmesi de aynı öneme sahiptir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu genel yapısı itibariyle kiracıyı koruyan bir yaklaşım göstermiştir. Ancak kiraya veren kişiye de belirli durumlarda kiracının tahliyesi imkanı tanımıştır.

Bir kira sözleşmesinin belirli bir süre için yapılması o taşınmazın kira süresi sonunda geri verileceği anlamına gelmez. Yukarıda belirttiğimiz üzere kanun kiracıyı koruyan bir yaklaşım sergileyerek sürenin sonunda sözleşmeyi sonlandırma hakkını kiracıya vermiştir. Kiracı kira bedelini ödediği müddetçe kiralanan taşınmazı kullanmaya devam edebilir. Kiraya verene bu hak tanınmamıştır.

Bunun tek istisnası tahliye taahhütnamesi almaktır. Kiracı sürenin sonunda veya başka bir tarihte konutu veya işyerini terk edeceğini şartlarına uyarak bir tahliye taahhütnamesi ile beyan ederse kiraya veren o tarihte kiracıyı çıkarabilir.

Kiracı tahliyesi için birçok yol söz konusudur. Yazılı tahliye taahhütnamesi bunlardan birisidir. Tahliye taahhütnamesi kiracının belirli bir  tarihte kiralanan taşınmazı terkedeceğine ilişkin beyanıdır. Bu beyan Yargıtay kararları ve kanun çerçevesinde ortaya çıkan sıkı şekil şartlarına bağlıdır. TBK m. 352 düzenlemesi kiracı tahliyesi yollarından tahliye taahhütnamesi imkanına kısaca değinmiştir.

Bu yazımızın konusunu, kiracı çıkarma yollarından yalnızca tahliye taahhütnamesi imkanı oluşturmaktadır. Tahliye taahhütnamesi ile ilgili uygulamada karşılaştığımız soruları cevaplamaya ve diğer önemli ayrıntıları aşağıda anlatmaya gayret ettik.

Konunun karmaşıklığı ve önemine binaen yazının tamamının sırasına uygun şekilde okunmasında yarar vardır. Diğer kiralanan taşınmazın tahliyesi prosedürleri hakkında bilgi edinmek için kiracı tahliyesi yollarının tamamını genel olarak anlattığımız “tahliye davası” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Tahliye taahhütnamesi kişiye tek başına kiracı çıkarma imkanı tanımaz. Kiracının tahliyesini sağlamaya yönelik hukuki imkanları kullanma hakkı tanır. TBK m.352 düzenlemesi elinde geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunan kişiye iki imkan tanımaktadır;

Bunlardan birincisi dava açmak suretiyle kiracı çıkarmadır. Bu davanın adı tahliye davasıdır. Kanunda belirtildiği üzere bu dava, tahliye taahhütnamesinde kiracının taşınmazı boşaltmak için beyan ettiği tarihten başlayarak mutlaka bir aylık  süre içerisinde açılmalıdır.

Diğer imkan icraya başvurmaktır. İcra dairesi kanalıyla tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanır.

Her iki süreç de teknik hukuki bilgiye dayanır. Bu nedenle ilgili süreçlerin bir avukatın hukuki yardımı eşliğinde sürdürülmesinde her zaman yarar bulunur. Hatta bir tahliye taahhütnamesi hazırlanırken bile hukuki destek almak olası problemlerin önüne geçer. Bu süreçte yapılacak hatalı yahut ihmali bir işlem burada anlattığımız hızlı ve etkin kiracı tahliyesi imkanından kişiyi mahrum bırakabilir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Ne Kadar Sürer?

Tahliye taahhüdüne dayanan bir tahliye davası genellikle uzun sürmemektedir. Ancak buna rağmen bu soruya net cevap vermek güçtür. Çünkü bazı durumlarda taahhütnamenin geçerliliğine veya taraflara ilişkin bekletici mesele yapılacak durumlar yahut başkaca araştırmalar gerekebilmektedir.

Bununla beraber hatalı yahut ihmali işlemler de süreci uzatabilir. Tüm bunların yanında mahkemenin iş yükü ve yoğunluğu sürecin uzamasına etki etmektedir. Ayrıca icra takibi ve tahliye davası prosedürlerinin avukat desteği ile sürdürülmesi hız bakımından önem taşır.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi geçerliliği bir takım şartların varlığına bağlıdır. Bu şartların tamamı kanuni düzenlemelere dayanmamaktadır.Yargı uygulamasında kabul edilen ve uyulmaması halinde tahliye taahhütnamesini geçersiz kılan nedenler de söz konusudur. Aşağıda tahliye taahhütnamesi şartları ayrıntıları ile yer almıştır.

Burası önemlidir zira bu şartların birisinin bile yokluğu  yahut hatalı gerçekleştirilmesi halinde taahhütname geçersiz olur ve kiraya veren bu imkandan faydalanamaz. Tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için gereken şartları şu şekilde sıralayabiliriz:

Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir.

Yani kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Bu şart kanun maddesinde açıkça belirtilmiştir. Burada adi yazılı şekilden bahsedilmektedir. Yani basit bir kağıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması yeterli olacaktır.

Ayrıca noterden onaylama gibi şartlar söz konusu değildir. Ancak iki taraf da eğer isterse bu yazılılık şartını daha da sıkılaştırabilirler. Yani isterlerse bu taahhüt noterde yapılabilir.

Bununla beraber bu sözleşmenin noterde yapılması uygulamada büyük kolaylık sağlamaktadır. Bu şekilde yapılan bir tahliye taahhüdüne kiracının itiraz etme imkanı oldukça azalır ve icra dairesi yahut mahkemenin kapsamlı araştırmalar yapmasına gerek kalmaz.

Tahliye taahhütnamesi kiracı tarafından bizzat yahut bu konuda özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından verilebilir.

Tahliye taahhütnamesi kiracının önemli bir hakkını elinden alıyor olması ve kiraya verene kanunda normal şartlarda tanımamış bir hak veriyor olması dolayısıyla büyük önem taşır. Bu nedenle bu sözleşmeyi kira sözleşmesinin muhatabı olan kiracı dışında diğer aile bireyleri vb. kimse imzalayamaz. Yani sadece kiracı bu sözleşmeyi imzalayabilir.

Bununla beraber kiracının vekil tayin ettiği bir kişi bu sözleşmeyi kiracıyı temsilen imzalayabilir. Burada da genel vekaletname yetersiz kalmaktadır. Kişi tahliye taahhütnamesi imzalamak konusunda özel olarak vekil tayin edilmiş olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesinde taşınmazın boşaltılacağı tarihin belirlenmiş olması gerekir.

Burada belirli tarihten kasıt gün – ay – yıl şeklinde yazılmış bir tarihtir. Bununla beraber gün – ay – yıl şeklinde olmayıp da ifadeden ne zaman olduğu anlaşılan tarihler de geçerli kabul edilir. Mesela “2022 yılının kurban bayramının 3. günü tahliye edeceğimi taahhüt ediyorum” şeklindeki bir ifade geçerli kabul edilir.

Ancak muğlak ifadeler tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. “Fenerbahçe şampiyon olduğunda, ekinler baş verdiğinde” gibi ifadeler kabul edilmez. Sadece kiralanan taşınmazın tahliye edileceğine dair kayıtlar da taahhütnameyi geçersiz kılar.

“Temmuz 2022” gibi tarihlerin geçerliliği tartışmalı olmakla birlikte Yargıtay bu şekilde bir tarihin Temmuz ayının son gününü belirttiğini kabul ederek taahhütnameyi geçerli kabul etmiştir.

Tahliye taahhütnamesinde gösterilecek olan bu söz konusu tarihin belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden önce yahut sonra olmasının bir sakıncası yoktur. İki yıllığına imzalanan bir sözleşme dolayısıyla kiracı dilerse 3 yıl sonrası için tahliye taahhütnamesi verebileceği gibi 1 yıl sonrası için de tahliye taahhütnamesi verebilir.

Tahliye taahhütnamesi verilirken kişinin iradesi serbest olmalı, sakatlanmış olmamalıdır.

Tahliye taahhütnamesi sonuç olarak bir sözleşmedir. Bu nedenle eğer hata, hile yahut korkutma yolları ile alınmışsa Türk Borçlar Kanunu irade sakatlıkları genel hükümleri uyarınca geçersiz kabul edilecektir. Kişi bu sözleşmeyi 1 yıllık süre içerisinde iptal etmek durumundadır. Aksi halde sözleşme geçerliliğini sürdürür.

Tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin imzalanması sırasında yahut imzalanmadan önce verilmişse geçersiz olur.

Tahliye taahhütnamesi geçerliliği konusunda en önemli şart söz konusu taahhütnamenin ne zaman alınacağıdır. Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir. Uygulamada bu süre 15 gün veya 1 ay olarak belirlenebilir. Bu kuralın konulmasının amacı zor durumda kalan kiracıyı korumaktır. Kiraya verenin taşınmazı ancak taahhütname karşılığında kiralayacağı gibi bir zorlamada bulunmasını engellemektir. Zira belirli süreli kira sözleşmesini süre bitiminde sonlandırma hakkını kanun yalnızca kiracıya tanımıştır.

Bu bağlamda tahliye taahhütnamesi kira sözleşmesinin yapılmasından ve taşınmazın tesliminden sonra alınabilir. Burada belirli bir süre içerisinde yapılma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesinde belirlenen süre içerisinde tahliye taahhütnamesi alınabileceği gibi sözleşme süresinin uzatıldığı dönemlerde de alınabilir.

Uygulamada kiraya veren kişilerin  kira sözleşmesi ile birlikte yaptığı tahliye taahhütnamesine ileri bir tarih koyarak geçerlilik sağlamaya çalıştığı görülmektedir. Bu durumda kişinin iradesi sakatlanmış olacaktır. Aşağıda ayrıntılarına değineceğimiz üzere kişi böyle bir durumda her türlü delil ile sözleşmenin sakat olduğunu ileri sürebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Hazırlanır?

Tahliye taahhütnamesi geçerliliği yukarıda göstermiş olduğumuz şartların varlığına bağlıdır. Yukarıda yazan tahliye taahhütnamesi şartları  öncelikle sağlanmalıdır. Bunun haricinde özel olarak bir şart gerektirmez. Yazılı olmalıdır. Kiralanan taşınmaza ilişkin bilgiler, kiracıya ilişkin ve kiraya verene ilişkin bilgiler açıkça yazılmalıdır. Tahliye edileceği taahhüt edilen tarih açıkça belirtilmelidir. En önemlisi kiralanan taşınmazın tesliminden sonra yapılmalıdır.

Resmi şekilde yapma şartı yukarıda da değindiğimiz üzere yoktur. Ancak bir noterde yapılacak olan taahhütnamenin icra kabiliyeti daha yüksek olacaktır. Bununla beraber bir avukatın hukuki desteği her zaman kişinin yararına olur.

Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart Geçerli Olur mu?

Tahliye taahhütnamesi alınması zor bir taahhütnamedir. Kiraya veren kişiye önemli bir hak (tahliye imkanı) tanırken kiracının da önemli bir hakkını (sözleşmeyi uzatma hakkını) elinden almış olur. Burada kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Taahhütüne uymaması hali için sözleşmede öngörülen cezai şart geçerli kabul edilir. Yani taraflar eğer bir cezai şart koymuşlarsa kiracı tahliye etmemesi halinde bu cezai şartı ödemek durumunda kalır.

Ancak fahiş miktarlarda belirtilen cezai şart hükmü geçersiz kabul edilir. Cezai şartın geçersizliği tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine etki etmez. Yani taahhütname geçerli olur ancak fahiş miktardaki cezai şart geçersiz olur.

Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir mi?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesinin iptal edilmesi için iki tarafında bu konuda iradesinin uyuşması ve anlaşma yapması gerekir. Bu sözleşme yazılı olmak durumunda değildir. Ancak ispat kolaylığı olması açısından yazılı olarak yapılabilir. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinden geçerli bir şekilde dönülmüş olur. Yahut yazılı tahliye taahhütnamesini kiraya veren kişi kiracıya vererek bu sözleşmeyi sonlandırabilir.

Bununla beraber irade sakatlığı ile verilen tahliye taahhütnameleri irade sakatlığı (hata, hile, korkutma) dolayısıyla geçersizdir. Burada bu sözleşmelerin hukuki niteliği için “iptal edilebilirlik” tabiri kullanılır. Bunun anlamı iradesi sakatlanan kişi eğer bir yıllık süre içerisinde bu sözleşmeyi iptal ettiğini tek taraflı olarak beyan etmez ise sözleşme geçerli olarak devam eder. Yani tahliye taahhütnamesini kiracı böyle bir durumda iptal edebilir.

İrade sakatlığı dışında başka bir neden dolayısıyla geçersiz olan tahliye taahhütnamesinin zaten iptal edilmesine gerek yoktur. Yani yukarıda saydığımız geçerlilik şartlarını taşımayan bir taahhütname zaten geçerli olmadığı için iptal edilmesine de gerek yoktur. Buna dayanılarak başlatılan bir tahliye sürecinde bu geçersizliğin öne sürülmesi yeterli olacaktır.

Tahliye Taahhütnamesine İtiraz

Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir.

Yukarıda da belirttiğimiz gibi kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır.

Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir. Yahut açılmış bir davada belirttiğimiz üzere senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.

Birden Fazla Kiracının Olması Durumunda Tahliye Taahhütnamesi

Kiracıların birden fazla olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için tamamının bu taahhütte bulunması gerekir. Yalnızca bir kiracıdan alınan taahhütname tahliye davasında tahliye için yeterli kabul edilmez. İcra dairesi tarafından da itibar edilmeyecektir.

Bütün kiracılardan alınan tahliye taahhüdü ile tahliye davası açıldığı zaman bütün kiracılar davalı sıfatını haiz olurlar. Zorunlu olarak dava arkadaşı kabul edilirler. Dava tamamına karşı açılır. İcrai işlem yapılacaksa da muhatap kiracıların tamamı olur.

Tahliye Taahhütnamesi ile Alt Kiracı Çıkarılabilir mi?

Taşınmazı kiralayan kiracı eğer kiraladığı bu taşınmazı başkasına kiralarsa alt kira durumu söz konusu olur. Taşınmazı kiralayan 3. kişiye de alt kiracı denir. Alt kiracı asıl kira sözleşmesinin tarafı değildir. Bu nedenle tahliye davasının muhatabı ancak ilk kiracı olabilir.

Normal şartlarda TBK hükümlerine göre kiraya veren kişinin kiracıya karşı öne sürebileceği haklar alt kiracıya karşı da ileri sürülebilmektedir. Ancak tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılacak tahliye süreci bu kuralın istisnasını oluşturmaktadır.

Yani kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi alt kiracıya sirayet etmeyecek ve ona karşı ileri sürülemeyecektir. Ancak alt kiracıdan da bir taahhütname alınırsa o zaman ona karşı gerekli hukuki prosedür başlatılabilir.

Bununla beraber herhangi bir şekilde asıl kiracı hakkında verilen tahliye kararı alt kiracı için de geçerli olur ve onun tahliyesi sağlanabilir. Ancak belirttiğimiz gibi asıl kiracıdan alınan taahhütname üzerine direkt olarak alt kiracıya karşı tahliye süreci başlatmak mümkün değildir.

Tahliye Taahhütnamesinde Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İcra dairesi de kanunda tanınan  icra işlemi hakkında görevli kurumdur.

Sulh hukuk mahkemesinde açılacak olan tahliye davasında yetkili mahkeme davacının ikamet ettiği yer mahkemesidir. Dolayısıyla ilgili konutun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görev ve yetki sahibidir.

Benzer şekilde taşınmazın bulunduğu yani kişinin ikamet ettiği yerin bağlı olduğu yargı çevresinde bulunan icra dairesi de ilgili icra işlemlerinde görev ve yetki sahibidir.

Tahliye Taahhütnamesinde Hak Düşürücü Zamanaşımı Süresi ve Diğer Dikkat Edilmesi Gereken Süreler

ÖNEMLİ!: Tahliye taahhütnamesini düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m.352’de tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kişinin tahliye için tanınan imkanları kullanması gerektiği belirtilmiştir. Buna bağlı olarak kişi bu 1 aylık süre içerisinde tahliye davası açmazsa yahut icra dairesine başvurmazsa bu hakkını kaybeder.

Türk Borçlar Kanunu 353. maddesi tahliye davası açma hakkı bulunan kişinin dava açma süresi içerisinde kiracıya dava açacağına dair bir ihtarname göndermesi ile dava açma hakkının süresini uzatmış olma imkanı tanımaktadır. Yani kişi bu süre içerisinde gönderdiği bir ihtarname ile dava açma süresi içerisinde dava açmamışsa eğer 1 kira yılı için bu hakkı uzamış olur.

Buna göre bu hükmün tahliye taahhütnamesine kıyasen uygulanması sonucunda kişi eğer 1 aylık süre içerisinde tahliye süreci başlatmaz ancak ihtarname çekerse 1 kira yılı sonuna kadar bu  hakkı elde etmiş olur.

Burada dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da tahliye taahhütnamesi alma süresidir. Yukarıda da belirttiğimiz üzere kiralanan taşınmazın tesliminden önce alınan tahliye taahhütnamesi geçersiz kabul edilmektedir. Kira sözleşmesinden önce yahut kira sözleşmesinin yapılması sırasında verilen taahhüt geçersiz sayılır.

Sürelerle ilgili söylenmesi gereken son husus ise gene yukarıda belirttiğimiz gibi taahhütnamede belirtilecek tarihin ne zaman olduğunun önemli olmadığıdır. Kiracı dilerse kira süresinin dolmasından öncesindeki bir tarih için taahhüt verebileceği gibi dilerse belirli süreden çok sonrası için bir taahhütte verebilir.

Tahliye Taahhütnamesinde Avukatın Önemi

Tahliye taahhütnamesi hazırlamada yahut tahliye taahhütnamesine dayanılarak başlatılacak kiracı çıkarma sürecinde bir avukat ile anlaşma zorunluluğu yoktur. Kişi kendisi de pek tabii bu süreci işletebilir. Ancak bir avukat yönetiminde izlenen prosedür hatasız ve hızlı olacaktır.

Deneyim sahibi bir gayrimenkul avukatı süreci daha önceden çokça tecrübe etmiş olması dolayısıyla ortaya çıkabilecek problemleri önleyici işlemler yapacağı gibi halihazırda doğmuş olman hukuki problemlere yönelik en etkin çözüm yolunu izleyecektir.

Yalnızca tahliye taahhütnamesi değil, kiracı tahliyesine yönelik her türlü hukuki işlemlerde avukat desteğinin alınmasını tavsiye ederiz. Kiralanan taşınmazın tahliyesi ile ilgili diğer bütün prosedür hakkında ayrıntılı bilgi edinmek isterseniz “tahliye davası” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.