Müteahhitin Sözleşmeye Uymamasından Kaynaklı Tazminat Davaları
Ayıp Nedir?
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’a göre ayıplı mal; tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmayan ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımayan mal şeklinde tanımlanmıştır.
Tanıtım broşürlerinde, kullanma kılavuzunda, internet sitesinde, reklam ve ilanlarında yer alan Özelliklerinden bir veya birden fazlasını taşımayan, muadili olan malların kullanım amacını karşılamayan, tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar da ayıplı olarak kabul edilmektedir.
Görüleceği üzere ayıp, hukuki bir eksiklikten kaynaklanabileceği gibi maddi bir eksiklikten de kaynaklanabilmektedir.
Müteahhidin Ayıptan Sorumlu Olduğu Durumlar
Mevzuatta ayıp kavramına ilişkin genel bir tanım yapılmışsa da ayıp durumunun nasıl gerçekleşeceği her somut olayda değişebilecektir. Taşınmaz satışında ayıptan sorumluluk taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenecektir. Satılan taşınmaz tarafların anlaşmasına uygun değilse müteahhidin ayıptan sorumluluğu gündeme gelecektir. Taşınmaz satışında alınan ev hukuken ayıplı olabileceği gibi fiziki olarak da ayıplı olabilir.
Hukuki ayıp taşınmazın vaat edilen hukuki niteliklerde olmaması, iskânının alınmamış olması, gerekli ruhsat ve izinlere sahip olmaması olarak örneklendirilebilir.
Fiziki ayıp ise taşınmazın fiziki durumuna ilişkindir. Örneğin bir taşınmazın vaat edilen malzeme kalitesine sahip olmaması, yine vaat edilmesine rağmen bazı Özelliklere hiç sahip olmaması fiziki ayıp olarak sıralanabilecektir
Teslimden Sonra Müteahhidin Ayıba Karşı Sorumluluğu
Taşınmaza ilişkin ayıp durumunun tespiti konusunda kanun, aliciya satın alınan evi gözden geçirme yükümlülüğü yüklemiştir. Buna göre alıcı, teslim aldığı evi imkân bulunur bulunmaz gözden geçirmek ve taşınmazda müteahhidin sorumluluğunu gerektiren bir ayıp görürse, bunu uygun bir süre içinde müteahhide bildirmek zorundadır. Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılacaktır.
Tüketici işlemleri bakımından ise kanun özel bir düzenleme getirerek teslim tarihinden itibaren altı ay İçinde ortaya çıkan ayıpların, teslim tarihinde var olduğunun kabul edileceğini belirlemiştir. Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı ise müteahhide aittir.
Satın alınan evdeki ayıbın belirli bir süre kullanımdan sonra ortaya çıkması halinde ise gizli ayıptan bahsedilecektir. Taşınmazda gizli ayıp bulunması halinde alıcı bu durumun ortaya çıkmasından itibaren hukuki yollara başvurabilecektir.
Fiziki ayıp ise taşınmazın fiziki durumuna ilişkindir. Örneğin bir taşınmazın vaat edilen malzeme kalitesine sahip olmaması, yine vaat edilmesine rağmen bazı özelliklere hiç sahip olmaması fiziki ayıp olarak sıralanabilecektir.
Müteahhide Karşı Açılacak Tazminat Davası
Alıcının ayıplı satılan ev nedeniyle müteahhide karşı tazminat hakkı alıcının seçimlik haklarından doğabileceği gibi alıcının genel hükümlere göre uğradığı maddi zarardan da doğabilecektir.
Ayıplı satılan bir ev bulunması halinde alıcı taraf ayıp nedeniyle taşınmazı gerçek değerinin üzerinde aldığını belirterek ayıplı eser bedelinde indirim talep edebilecektir. Bu durumda müteahhide ödenen bedel ile ayıp nedeniyle taşınmazın mevcut değeri arasındaki fark müteahhitten istenilebilecektir.
Bunun yanında alıcı taraf, bu ayıp durumu nedeniyle uğradığı başkaca bir maddi zarar bulunuyorsa bunu da müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Bu zarar kalemi her somut durumda değişebilecektir. Örneğin dükkân olarak satın alınan bir taşınmazın gerekli izin ve ruhsatlara sahip olmaması durumunda alıcı taraf dükkan için yaptığı masrafları zarar olarak müteahhitten isteyebilecektir.
Yine alıcının konut olarak satın aldığı bir taşınmazın ayıp nedeniyle oturmaya elverişli olmaması durumunda alıcı taraf yaptığı masrafları isteyebilecektir. Alıcının bu tazminat hakkı seçimlik haklardan olmayıp seçimlik hakkın yanında ayrıca talep edilebilecek bir tazminat türüdür.
İnşaat Sözleşmelerinde Ayıbın Giderilmesini İsteme
Satın alınan evdeki ayıbın giderilebilecek nitelikte olması durumunda alıcı taraf müteahhitten ayıbın giderilmesini de isteyebilecektir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre ayıbın giderilmesinin istenilebilmesi için yapılacak tadilat ve bakım işlemlerinin aşırı bir masraf gerektirmemesi gerekmektedir. Bu şartların varlığı halinde ayıplı bir ev alan kişi, tüm masrafları müteahhide ait olacak şekilde taşınmazın bakım ve onarım işlemlerinin yapılmasını isteyebilecektir. Müteahhit tarafından yapılan bu bakım ve onarım işlemlerinin de hukuka uygun yapılması gerekmekte olup aksi durumda bu bakım ve onarım işlemleri için de müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu doğacaktır.
Müteahhit Mağduru Arsa Sahipleri Ne Yapmalı?
Yukarıda açıklandığı üzere satın alınan bir evin ayıplı olması durumunda müteahhidin hukuken sorumluluğu bulunduğundan alıcı taraf açacağı dava ile zararını talep edebilecektir.
Müteahhidin ayıptan sorumluluğu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde de bulunmaktadır. Buna göre devam eden inşaat sırasında müteahhidin ayıplı bir taşınmaz inşa ettiğinin anlaşılması durumunda durum derhal müteahhide ihtar edilmeli ve hukuki yollara başvurulmalıdır.
Bu durumda müteahhitle imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi de mümkündür.
Arsa sahibi olarak kendi arazisinde bina yaptırmak isteyen mal sahiplerinin başvurdukları ilk yol bir müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaktır. Bu sözleşme ile toprak sahipleri ekstra bir ücret ödemeden daire sahibi olmakta, inşaat faaliyetleri yürüten yüklenici ise belirli bir oranda bağımsız bölüme ve arsa payına hak kazanmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin yapılması akabinde taraflar arasında anlaşmazlık çıkması da sıklıkla yaşanmaktadır. Taraflar arasında çıkan anlaşmazlık ve ihtilafların çözülememesi durumumda kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi gündeme gelebilmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, hukuken bir takım kurallara bağlanmıştır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile belirli bir taşınmazın devri yükümlülüğü de yüklenildiğinden, sözleşmenin feshi de özel koşul ve sonuçlara bağlanmıştır. Yine feshin sonuçları ve tarafların talep edebileceği tazminatlar bakımından da feshin ne şekilde gerçekleştiği büyük önem taşımaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibi ile müteahhit arasında imzalanan, arsa sahibinin arsayı devretme borcu altına girdiği, müteahhidin ise inşaat yapım işini yüklendiği, resmi şekilde yapılan bir eser sözleşmesidir. Konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yaygın olarak kullanılmasının en önemli sebebi, arsa sahibi olan fakat bir inşaat faaliyetini yürütecek maddi gücü veya teknik bilgisi olmayan kişilerin ekstra bir ücret ödemeden kendi arsalarında daire sahibi olmalarını sağlamasıdır.
Arsa sahibinin arsasındaki belirli bir payın mülkiyetini müteahhide geçirmeyi taahhüt ettiği, müteahhidin ise arsa üzerinde bina yapımını üstlendiği sözleşmeye, “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” denilmektedir. Bu sözleşme sayesinde, arsa sahibi parasal bir karşılık ödemeksizin daire sahibi olabilmekte müteahhit ise yaptığı diğer daireleri satarak kar elde edebilmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin uygulamada farklı yöntemlerle yapıldığı görülmektedir. Örneğin; arsanın tamamının müteahhide devredilmesi karşılığında arsa sahibine bazı daire tapularının devredileceği kararlaştırılabilir. Yahut arsanın, arsa sahibinde kalmaya devam edeceği ve inşaatın tamamlanma aşamasına göre müteahhide devir yapılacağı kararlaştırılabilmektedir. Fakat her halde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerliliği, tarafların, sözleşmenin esaslı unsurları üzerinde anlaşmalarına ve aynı zamanda sözleşmenin şekil şartına uygun şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin mutlaka noter huzurunda düzenleme yoluyla yapılması gerekmektedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Yapılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Arsa payı karşılığı sözleşmesi oldukça yaygın bir uygulama alanına sahiptir. Fakat sözleşme yapılırken teknik bazı unsurların bilinmemesi yahut göz ardı edilmesi halinde telafisi güç birtakım sonuçlar meydana gelebilmektedir. Bu nedenle sözleşmenin olabildiğince tüm unsurları kapsayacak şekilde düzenlenmesi yaşanacak uyuşmazlıkları bertaraf etmek açısından önemlidir.
Örneğin sözleşmede kimin yapı ruhsatını alacağı, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kuracağı ve vergi borçlarına katlanacağı belirlenmelidir. Uygulamada genellikle bu yükümlülükler müteahhit üzerine bırakılmaktadır. Ancak yapı ruhsatının ne zaman alınacağı gibi hususlarında da belirlenmesi önem arz etmektedir. Zira aksi durumda inşaatın başlaması sürüncemede bırakılabilir.
Sözleşmede muhakkak inşa edilecek binanın metre karesi, konumlandırması, nitelikleri, kullanılacak malzemeler vs. gibi unsurlar kararlaştırılmalıdır.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Tarafların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıktan sonra tapu sicilinde “müteahhit lehine inşaat hakkı vardır.” şeklinde inşaat şerhi koyulmasını talep edebilir. Böylelikle tapuya şerh edilen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, herkese karşı ileri sürülebilir. Başka bir anlatımla, tapuya şerh işlemi sayesinde arsa sahibinin arsayı müteahhitten başka üçüncü bir kişiye devretmesinin önüne geçilecek ve üçüncü kişinin iyi niyeti ortadan kaldırılacaktır. Hemen belirtmek gerekir ki; taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmedikçe bu şerhin kaldırılması da talep edilemez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Tarafların Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları arsa sahibi ve inşaat işini yüklenen müteahhittir. Bu sözleşme ile her iki tarafa da belirli borçlar yüklenmiş olup taraflardan birinin borcunu gereği gibi vaktinde ifa etmemesi halinde sözleşmenin diğer tarafı haklı neden ileri sürerek sözleşmeyi feshedebilecektir.
Arsa Sahibinin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin müteahhide karşı ilk borcu arsayı teslim borcudur. Bu kurala göre arsa sahibi, üzerinde inşaat yapılacak olan arsayı, inşaat yapmaya uygun olarak müteahhide teslim etmek zorundadır. Burada arsanın hem hukuki hem de fiili olarak ayıpsız olması gerekmektedir.
Fiili ayıp herhangi bir nedenle arsanın fiilen inşaat yapmaya uygun olmamasıdır. Örneğin arsa üzerinde bir takım yapılar veya yıkılması/kaldırılması gereken binalar varsa arsa sahibi bu yapıları kaldırmalıdır. Hukuki ayıp ise hukuken arsanın inşaat yapmaya uygun olmasıdır. Tarafların anlaşması halinde bu işlemler müteahhide de devredilebilmektedir.
Arsa sahibinin ikinci borcu inşaatın yapımı için müteahhide vekâlet verme borcudur. Buna göre müteahhidin arsa üzerinde inşaat faaliyetlerine başlayabilmesi için hukuken tapu müdürlüğü, belediye veya sair kurumlarda işlemler yapması gerekmektedir. Müteahhit ancak arsa sahibi tarafından yetkilendirildiği durumda bu gibi işlemleri yürütebilecektir.
Arsa sahibinin üçüncü borcu ise arsa payını devir borcudur. Buna göre müteahhit belirli bir arsa payı karşılığı olarak inşaat faaliyetlerini yürüteceğinden taraflar arasında kararlaştırılan sürede arsa sahibi borcunu yerine getirerek arsa paylarını devretmelidir. Arsa payları inşaat işlemleri öncesinde veya sonrasında devredilebileceği gibi inşaat faaliyetinin aşamalarına göre de müteahhide devredilebilir.
Müteahhidin Borçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin temel görevi ve borcu taşınmazı taraflar arasındaki kullara göre inşa etmek ve inşaat tamamlandığında taşınmazı süresinde arsa sahibine teslim etmektir.
Müteahhidin bina inşa etme borcu taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenmektedir. Buna göre binanın hangi niteliklere göre inşa edileceği, kaç daire bulunacağı, inşaatta hangi malzemelerin kullanılacağı, taşınmazların hangi niteliklere sahip olacağı gibi tüm durumlar taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Müteahhit inşa etme borcunu bu sözleşmeye uygun olarak iyi niyet kuralları çerçevesinde yerine getirmelidir.
Müteahhidin teslim borcu ise yine taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılacaktır. Buna göre müteahhit inşaatı belirli bir seviyeye getirdikten sonra taşınmazları teslim borcu altına girebilir. Yine müteahhidin teslim borcu için belirli bir vade veya zaman aralığı da öngörülebilecektir. Mücbir bir sebep bulunmadığı müddetçe müteahhit taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan sürede ve niteliklerde arsa sahibine teslim etme borcu altındadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Şekli
Açıkladığımız üzere kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde gerek arsa sahibinin gerekse de müteahhidin üzerine düşen bir takım yükümlülükler bulunmaktadır. İşte taraflardan birinin üzerine düşen yükümlülüğünü yerine getirmemesi halinde sözleşme feshedilebilecektir.
Sözleşmenin feshine ilişkin ilk yol tarafların aralarında yapacakları anlaşma ile sözleşmenin feshedilmesidir. Bu usulde taraflar sözleşmenin feshedilmesi konusunda anlaşmakla birlikte fesih sonucu ödenecek tazminatlar bakımından dava yoluna gidilmesi mümkündür.
Taraflardan birinin sözleşmenin feshine razı olmaması durumunda ise sözleşmenin feshedilebilmesi için mahkeme kararı gerekmektedir. Şu durumda taraflar sadece kendi iradeleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesini feshedememektedir.
Bu konuda Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2012/2737 Esas, 2012/4540 Karar sayılı kararında;
“Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa payı devrini de içerdiğinden, noterde düzenleme şeklinde veya tapuda yapılmaları zorunlu olduğu gibi, fesihlerinin de mahkeme kararıyla yapılması zorunludur. Sözleşmenin feshinin mahkeme kararıyla yapılmasının istisnası tarafların sözleşmenin feshi konusunda iradelerinin birleşmesidir”
Şeklinde hüküm kurarak sözleşmenin feshinin mahkeme kararı ile veya tarafların ortak iradesi ile gerçekleşeceğini açıklamıştır.
Şu durumda arsa sahibi veya yüklenici, karşı tarafın borcunu yerine getirmediği iddiası ile sözleşmeyi haklı nedenle feshetmek istiyorsa bunu ancak mahkemeye başvurarak gerçekleştirebilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshinin Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmesi durumunda feshin geçmişe veya geleceğe etkili olması durumuna göre bir takım sonuçlar doğmaktadır. Özellikle inşa edilen ve tamamlanmayan taşınmazın durumu, müteahhidin harcadığı emek ve malzemelerin karşılığı, arsa sahiplerinin zararının akıbeti gibi konular feshin sonuçları içerisinde yer almaktadır.
Sözleşmeden Dönme Yoluyla Geçmişe Etkili Fesih ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine dair ilk yol sözleşmeden dönme şeklidir. Sözleşmeden dönme ile sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkacak ve feshin etkileri geçmişe de etki edecektir. Sözleşmeden dönme durumunda sanki ortada hiç sözleşme yokmuşçasına değerlendirme yapılacaktır.
Arsa sahibinin sözleşmeden dönme yolu ile fesih yoluna gidebilmesi için müteahhidin üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmemesi veya taşınmazı zamanında teslim etmeyerek temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Yine yerleşik Yargıtay kararlarına göre sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshedilebilmesi için inşaatın büyük bir bölümünün tamamlanmamış olması gerekmektedir.
Sözleşmeden dönmenin sonuçları ise 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Buna göre sözleşmeden dönme durumunda taraflar edimlerinden vazgeçerek daha önce yerine getirdikleri edimleri geri isteyebilmektedirler.
Sözleşmeden dönmenin bu niteliği gereği, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri geriye etkili olarak feshedildiğinde, arsa sahibi tapuda müteahhide devrettiği arsalarını geri alabilmekte ve müteahhit de inşaatın yaptığı kısmına kadarki bedelini talep edebilmektedir.
Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi ve Sonuçları
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshine dair ikinci yol ise sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilmesidir. Sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilebilmesi için sözleşmeden dönmenin aksine inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde tamamlanmış olması şartı bulunmaktadır.
Bu konuda Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015/5183 Esas, 2018/3243 Karar sayılı kararında;
“Sözleşmenin feshinin ileriye mi yoksa geriye mi etkili fesih olacağı hususu inşaatı yargılama safhasındaki son durumu itibari ile belirlenmelidir. Sözleşmenin ileriye etkili feshine karar verilebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.”
Şeklinde karar vererek %90 oranının altındaki inşaatlarda sözleşmenin ileriye etkili olarak feshedilemeyeceğini belirtmiştir.
Bu düzenlemenin amacı, müteahhidin inşaatı büyük oranda tamamlaması halinde herhangi bir nedenle sözleşmeden dönülmesinin müteahhidin haklarını önemli ölçüde etkilemesidir.
Sözleşmenin bu şekilde ileriye etkili olarak feshedilmesi durumunda müteahhit inşaatı tamamladığı orana göre yine arsa payına veya inşa ettiği bağımsız bölümlere hak kazanmaktadır. Arsa sahibi ise bu durumda geç veya eksik teslim nedeniyle uğradığı kira kaybını ve müteahhidin kusuruyla uğradığı diğer zararlarını talep edebilecektir. Kentsel dönüşüm sürecinde ki riskli alanların yada riskli yapıların yenilenmesi için yöntemlerin başında kat karşılığı inşaat sözleşmeleri gelmektedir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki yapılara ilişkin sözleşmelerin feshi için özel düzenlemeler ve uygulamalar bulunmakta olup, konuya ilişkin detaylı bilgi almak için “Kentsel Dönüşüme ilişkin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi” başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.
İnşa edilen taşınmazdaki ayıplar taşınmaz inşa edildikten sonra anlaşılırsa bu durumda da mağdur edilen arsa sahipleri öncelikle bir ihtarla müteahhitten zararlarını talep edebilir aksi durumda ayıplı konut davası açarak zararlarını dava yoluyla tazmin edebilirler.
Ayıplı Taşınmaza İlişkin Davalarda Zamanaşımı
Ayıplı satılan taşınmaz durumunda zamanaşımı durumu hem Türk Borçlar Kanununda hem de Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda ayrı olarak düzenlenmiştir.
Türk Borçlar Kanununda yer alan düzenlemeye göre satılanın ayıbından doğan sorumluluğa ilişkin her türlü dava, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğramaktadır. Bununla birlikte müteahhit, satılanı ayıplı olarak devretmekte ağır kusurlu ise, iki yıllık zamanaşımı süresinden yararlanamayacaktır.
Genel kural bu şekilde olmakla birlikte, taşınmazın tüketici işlemi kapsamında alınması halinde uyuşmazlığa Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanacağından burada düzenlenen zamanaşımı kuralları geçerli olacaktır. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yer alan düzenlemede ise Borçlar Kanununda yer alan düzenleme aynen kabul edilmiş fakat konut veya tatil yeri amacıyla alınan taşınmazlar bakımından üst süre 5 yıla çıkarılmıştır.
Şu durumda zamanaşımı konusunda uyuşmazlığın türü doğrudan önemli olup tüketiciler tarafından alınan konutlar bakımından müteahhidin ayıptan doğan sorumluluğu 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir.
Tüketici Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Bazı istisnaları olmakla birlikte Tüketici Mahkemeleri’nde dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Aksi takdirde açılan dava, zorunlu arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediği gerekçesiyle dava şartı yokluğundan usulden reddedilecektir. Tüketici Hakem Heyetine yapılan başvurular bu istisna kapsamında kalmaktadır. Bu nedenle Tüketici Hakem Heyetine yapılan başvurularda arabuluculuk gerekmemektedir. Ayrıca Tüketici Hakem Heyetinin verdiği kararlara karşı itiraz mahiyetinde Tüketici Mahkemelerinde dava açılırken de arabuluculuk sürecinin tüketilmesi zorunlu değildir.
Tüketici davaları kapsamında arabuluculuğa başvurmak isteyen taraf, karşı tarafın, karşı taraf birden fazla ise bunlardan herhangi birinin ikametgahının bulunduğu yerdeki adliyede bulunan arabuluculuk bürosuna başvurması yeterlidir. Başvuru sonrası atanacak arabulucu, tarafları uzlaşmazlığın çözümü için görüşme ve müzakereye davet eder. Arabulucunun nezaretinde yapılan görüşme ve müzakereler sonucunda tarafların anlaşıp anlaşamadığını tutanağa bağlanır. Arabuluculukta anlaşılan hususlarda sonradan dava açılması mümkün değildir. Anlaşılamama durumunda da anlaşamama tutanağının açılacak davada dava dilekçesine eklenmesi dava şartıdır.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ayıplı satılan ev nedeniyle müteahhide karşı açılacak tazminat davasında görevli mahkeme uyuşmazlığın türüne göre belirlenecektir. Buna göre tüketiciler tarafından satın alınan evler bakımından görevli mahkeme Tüketici Mahkemeleri olacaktır. Ticari amaçla satın alınan taşınmazlar bakımından ise görevli mahkeme 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu’na göre Ticaret Mahkemeleri olacaktır.
Yetkili mahkeme ise 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenecek olup ayıplı satılan ev nedeniyle tazminat davalarında yetkili mahkeme genel yetki kuralına göre borçlunun bulunduğu yer mahkemesi kabul edilecektir. Tüketici tarafından açılacak davalarda arabuluculuğa başvurulması dava şartı niteliğindedir.
