Kiracı hakları, geçerli bir kira sözleşmesinin taraflarından biri olan kiracının sahip olduğu haklardır. Kiracı hakları, kira sözleşmesine konu edilen malın türüne göre farklılık gösterir. Kiracı, söz konusu haklar sayesinde belirli taleplerde bulunabilir. Kiracı haklarının neler olduğu, kiracının bu haklara dayanarak talep edebileceklerini ve kiraya verenin sahip olduğu hakların izah edildiği içeriğimizin dikkatle ve okunmasını tavsiye ediyoruz.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde kira sözleşmesi tanımlanmıştır. Buna göre; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Kira sözleşmesinin tarafları, kiracı ve kiraya verendir. Kiracı ve kiraya veren, işbu sözleşmeden doğan belirli haklara sahiptir. İçeriğimizde, kiracı ve kiraya veren haklarına değinilmiştir.

Kiracı Hakları Nelerdir?

Kiracı hakları, TBK m.299’da tanımlanan kira sözleşmesinin bir tarafı olan kiracıların sahip olduğu haklardır. Kira sözleşmesi, sözleşme taraflarına karşılıklı borç yükler. Dolayısıyla, sözleşme gereği hem kiracı hem de kiraya verenin birbirlerine karşı birtakım hakları ve yükümlülükleri doğar. Fakat, tarafların sahip olacağı hakların ve yükümlülüklerin, kira sözleşmesinin türüne göre farklılık gösterebileceğini belirtmekte fayda var. Kiracı hakları genel olarak şunlardır:

• Kiralanan, kiracı ve kiraya verenin kararlaştırdığı tarihte, kira kontratında amaçlanan kullanıma elverişli bir halde kiraya veren tarafından kiracıya teslim edilmeli ve sözleşme süresi dahilinde bu halde bulundurulmalıdır. Dolayısıyla, kiracı, kiralananı talep etme hakkına sahiptir.
• Kiraya veren, kiralananla ilgili mecburi sigorta, vergi ve benzer yükümlülüklere (aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse) katlanmak durumundadır. Bir diğer ifadeyle kiracı, kiraya verenden vergi ve benzer yükümlülüklere katlanmasını talep etme hakkını haizdir.
• Kiracı, kiraya verenden yan giderlere katlanmasını isteme hakkını sahiptir. Bir başka deyişle, kiraya veren, kiralananın kullanımı ile ilgili olmak kaydıyla, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmak durumundadır.
• Kira sözleşmesine konu malın önemli ayıplarla teslim edilmesi durumunda kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna dair hükümlere başvurma hakkına sahiptir. Kira sözleşmesine konu malın önemli olmayan ayıplarla teslim edilmesi durumunda ise kiracı, kiralanan malda daha sonradan meydana gelen ayıplar nedeniyle kiraya verenin sorumluluğuna dair hükümlere başvurma hakkını haizdir.
• Kiracı, kiralanan malın sonradan ayıplı hale gelmesi durumunda ayıpların giderilmesini veya kira tutarından ayıpla orantılı bir indirime gidilmesini ya da zararın giderilmesini kiraya verenden isteme hakkına sahiptir. Özellikle belirtmekte fayda var ki, önemli ayıp halinde kiracının kira sözleşmesini feshetme hakkı mevcuttur.
• Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın makul bir süre zarfında giderilmesini talep edebilir. Buna karşın, kiraya verenin bu süre zarfında ayıpları gidermemesi halinde kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bu durumdan doğan alacağını kira tutarından düşürebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir.
• Kiralanandaki ayıbın, kiralanan malın kullanıma elverişliliğine mani olması ya da büyük ölçüde engel olması ve öngörülen sürede kiraya veren tarafından giderilmemesi durumunda kiracı, kira sözleşmesini feshetme hakkını haizdir. Bu tür bir durumda, kiraya veren, kiralanandaki mevcut ayıbın giderilmesi yerine, makul bir süre zarfında ayıpsız bir benzeri ile de değiştirebilir.
• Kiracının bir diğer hakkı ise kiralananın kullanımına etkisi bulunan ayıpların mevcudiyeti halinde, söz konusu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira tutarından ayıpla orantılı bir indirime gidilmesini talep etme hakkıdır.
• Özellikle vurgulayalım ki, kiraya veren, kusuru bulunmadığını kanıtlamadığı takdirde, kiralananın ayıbından doğan zararları kiracıya ödemek durumundadır.
• Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkı ile uygun düşmeyen bir hak ileri sürdüğü takdirde kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının maruz kaldığı zararları gidermek durumundadır.
• Kira sözleşmesi tesis edildikten sonra kiralanan el değiştirdiği takdirde, yeni malik önceki kira sözleşmesinin tarafı olur. Yine sözleşme kurulduktan sonra bir üçüncü kişi, kiralanan üzerine kiracının hakkına etki eden bir ayni hakka sahip olduğu takdirde, kiralananın el değiştirmesi ile alakalı hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
• Kiracı, taşınmaz kiralarında, kira sözleşmesi ile kiracılık hakkının tapu siciline şerh düşülmesini talep etme hakkına sahiptir.

5 Yıllık Kiracının Hakları

Kira sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenleme alanı bulmuştur. Kiracının kiraya verene kıyasla ekonomik bakımdan görece güçsüz durumda olması nedeniyle kiracıyı koruma eğilimi gösteren kanun koyucu, Borçlar Kanunu’nda kiracı lehine birtakım düzenlemelerde bulunmuştur. Söz konusu düzenlemeler arasında öne çıkan düzenleme, kiraya verenin kanunda öngörülen ve sınırlı sayıdaki nedenler haricinde bir sebeple kira sözleşmesini feshedemeyeceğine ilişkindir.

Dolayısıyla, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli bir süre kararlaştırıldığı takdirde, kararlaştırılan süre sona erdiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden son bulmaz. Mesela 5 yıllık bir kira sözleşmesinde, 5 yılın bitmesi halinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermeyecektir. Kira sözleşmesinin sona ermesi için kiracının, kararlaştırılan sürenin bitiminden asgari 15 gün önce taşınmazı tahliye edeceğine ilişkin yazılı bildirimde bulunması gerekir.

Kiracı, kira sözleşmesi süresinin bitiminden en az 15 gün önce tahliyede bulunacağına dair yazılı bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi aynı şartlar dahilinde 1 yıl süre ile uzar. Bu husus, TBK m.347/1’de hüküm altına alınmıştır. Kanun koyucu, kira sözleşmeleri bakımından, sürenin sona ermesinden dolayı sözleşmenin bildirimde feshedilmesine ilişkin yalnızca kiracıya hak tanımıştır. Kiraya verenin bu tür bir hakkı mevcut değildir.

Buna karşın, kiraya veren, sadece kanunda öngörülen fesih hallerinin gerçekleşmesi durumunda kira sözleşmesini feshedebilir. TBK m.347/1 uyarınca kiraya veren, 10 senelik uzama yılının sona ermesinden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir neden göstermeksizin kira sözleşmesine son verebilme hakkını haizdir. Fakat, kiraya verenin, 5 yılı tamamlamış kiracı için kanunda öngörülen fesih halleri gerçekleşmediği takdirde kira sözleşmesini sona erdirme hakkı mevcut değildir.

Kira sözleşmesi taraflarınca bu hususta bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her 5 yılın sonunda, yeni kira senesinde uygulanacak kira tutarı, tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı ve kiralananın durumu ve emsal kira tutarları dikkate alınarak hakim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenir. Her 5 yılın ardından, sonraki kira yılında uygulanacak kira tutarı bu şekilde belirlenir.

10 Yıllık Kiracının Hakları

Kanun koyucu, kira sözleşmesi taraflarından biri olan kiracının kiraya veren karşısındaki nispeten güçsüz durumu nedeniyle kiracıyı korumaya yönelik belirli düzenlemelerde bulunmuştur. İşbu düzenlemeler gereği kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi süresinin sona ermesi sebebiyle kiracıdan taşınmazı tahliye etmesini talep edememektedir. Fakat, taraflar arasında menfaat dengesinin sağlanması amacıyla kiraya verene de belirli haklar tanınmıştır.

Buna göre, kiraya verenin haklarının korunması amacıyla kira sözleşmelerinin 10 yılını tamamlamış olması durumunda kiraya verene, herhangi bir gerekçe göstermeksizin belirli bildirim süresine tabi olmak kaydıyla, kiracıdan kiralananı tahliye etmesini talep etme hakkı tanınmıştır. Netice itibariyle, kanun koyucu kiraya verene, konut olarak kullanılan bir taşınmazın 10 senelik sürenin tamamlanmasının ardından tahliye edilmesini talep etme hakkı vermiştir.

10 yıllık kiracı, 10 yılın tamamlanmasının ardından kiraya verenin tahliye talebine karşı koyabilmesi, ancak kiraya verenin kanunda öngörülen bildirim sürelerine tabi olmaması halinde mümkündür. Bunun dışında kural gereği kiracının, kiraya verenin tahliye talebini kabul etmesi ve bahse konu taşınmazı tahliye etmesi gerekir. Kiracı, kira sözleşmesine konu taşınmazı tahliye etmediği takdirde kiraya veren, tahliye davası yoluna giderek kiracının taşınmazdan tahliyesini mahkemeden talep edebilir.

10 yıllık kira sözleşmelerinde kiraya veren, 10 yılın tamamlanmasının ardından bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden asgari 3 ay önce bildirimde bulunarak, herhangi bir gerekçe öne sürmeksizin kira sözleşmesini feshetme hakkına sahiptir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman, kiraya verense kira sözleşmesinin başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildiriminde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini feshedebilir.

Ev Sahibi ve Kiracı Hakları Nelerdir?

Ev sahibi ve kiracı, kira sözleşmesinin taraflarıdır. Kiracı haklarını “Kiracı Hakları Nelerdir?” başlığı altında ifade ettiğimiz için bu başlık altında yalnızca ev sahibinin başlıca haklarına değineceğiz. Kiracı hakları için ilgili başlığı okumanızı tavsiye ediyoruz. Ev sahibi genel olarak şu haklara sahiptir:

• Ev sahibi, yani kiraya veren, kiracıdan kira bedelini talep etme hakkına sahiptir.
• Kiraya veren, aksine bir sözleşme ve yerel adet bulunmadığı takdirde, kira tutarını ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde kiracından isteme hakkını haizdir.
• Kiracının, kiralanan taşınmazın tesliminden sonra muaccel olmuş kira tutarını veya yan giderini ödeme borcunu yerine getirmemesi halinde, kiraya veren yazılı bir süre vermek suretiyle kiracıdan borcunu ifa etmesini talep etme; aksi takdirde, kira sözleşmesini feshedeceğini bildirme hakkına sahiptir. Özellikle belirtelim ki, kiracıya verilecek sürenin 10 günden, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise 30 günden az olması mümkün değildir.
• Kiraya veren, kiralananın kiracı tarafından özenle kullanılmasını ve komşulara saygı gösterme borcuna riayet etmesini talep etme hakkına sahiptir.
• Ev sahibi, kiracıdan, kiralananın olağan kullanımı için gereken temizlik ve bakım giderlerine katlanmasını isteme hakkını haizdir.
• Kiralananda kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar varsa kiracının, söz konusu ayıpları kiraya verene gecikmeden bildirmesi gerekir. Aksi halde, ev sahibi, bu durumdan doğan zararların kiracı tarafından giderilmesini isteyebilir.
• Kiraya veren, kiracından, kiralananın ayıplarının giderilmesine veya zararların önlenmesine ilişkin çalışmalara katlanmasını talep etme hakkına sahiptir.
• Ev sahibi, kiracından, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, ev sahibinin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermesini isteme hakkını haizdir. Fakat, kiraya veren, kiraya konu taşınmazın gezilip görüleceğini makul bir süre öncesinden kiraya bildirmekle ve bunların yapıldığı esnada kiracının menfaatini göz önünde tutmakla yükümlüdür.

Kontratsız Kiracı Hakları

Kontratsız kiracı, yazılı bir kira sözleşmesi mevcut olmaksızın kiracı sıfatını haiz olan kişidir. Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı irade beyanlarının uyuşmasıyla tesis edilir ve herhangi bir şekil şartına tabi değildir. Bu bakımdan, kira sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı düzenlenmesine gerek yoktur. Sözleşmenin yazılı düzenlenmesi, yani kontrata aktarılması yalnızca gelecekte doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat bakımından önem teşkil eder. Sözleşmenin geçerliliği bakımından önemli değildir.

Kira sözleşmesinin sözlü olarak yapılması, sözleşmenin geçerliliğine engel teşkil etmez. Dolayısıyla, sözlü olarak yapılan kira sözleşmesi de aynı yazılı kira sözleşmesinde olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında koruma altındadır. Bu nedenle, sözlü kira sözleşmesi halinde de tarafların hakları, yazılı kira sözleşmesinde sahip olunan haklarla aynıdır. Özetle, kiracı hakları, kira sözleşmesinin sözlü ya da yazılı şekilde düzenlenmiş olmasına bağlı değildir.

Oturduğu Ev Satılan Kiracının Hakları

Kira sözleşmesine ilişkin hususlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu düzenlemeleri esastır. TBK m.351’de kiralanan taşınmazın el değiştirmesi hususu, örneğin evin satılması durumu düzenlenmiştir. Buna göre, evin yeni sahibi, konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu üzerine tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Bahse konu düzenlemeye göre kiralananın yeni maliki, kiralanan taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kullanma mecburiyeti mevcutsa kiralananı edindiği tarihi takiben 1 ay süre ile durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek suretiyle kira sözleşmesini 6 ay sonra açacağı dava ile sonlandırabilir.

Sonuç olarak, kira sözleşmesi, kiralanan taşınmazın yalnızca satılması nedeniyle sona ermez. Sözleşmenin sonlanması için yeni malikin veya kanunda öngörülen kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı olması ve tahliye davası açılması gerekir.

Ev Sahibim Evi Sattı, Kiracı Olarak Haklarım Nelerdir?

Kiralanan evin satılması, evin önceki sahibi ve mevcut kiracı arasındaki kira sözleşmesinin sona ermesi sonucunu doğurmaz. Bir diğer ifadeyle, sadece evin satılmış olması, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Evin yeni sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksinimi olması halinde mevcut kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için;

• Kiralanan taşınmazın edinildiği tarihi izleyen 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalıdır.
• Bildirimin ardından, kira sözleşmesinin 6 ay sonra açılacak bir dava ile sona erdirilmesi gerekir.

Son olarak, özellikle vurgulamakta fayda var ki, kira sözleşmesinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde hak, menfaat ve zaman kaybı yaşanmaması adına, deneyimli ve yetkin bir gayrimenkul hukuku avukatından hukuki danışmanlık ve temsil hizmeti almak en doğru yaklaşımdır.