Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki mülkiyet ve diğer ayni hakların belirlenmesi bakımından temel öneme sahiptir. Ancak tapuda bir kişinin malik olarak görünmesi, her durumda o kişinin mülkiyet hakkını hukuka uygun biçimde kazandığı anlamına gelmez. Tapu kaydının dayandığı hukuki işlem geçersiz olabilir, tescil hatalı yapılmış olabilir veya taşınmaz hukuka aykırı bir işlem sonucunda başka bir kişinin adına geçirilmiş olabilir.
İşte tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki hukuka aykırı kaydın iptal edilerek gerçek hak sahibi adına tescil edilmesini sağlamaya yönelik davadır.
Ancak tapu iptali ve tescil davaları tek bir hukuki sebebe dayanmaz. Yolsuz tescil, ehliyetsizlik, muvazaa, aşırı yararlanma, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi birbirinden oldukça farklı nedenlerle bu davalar gündeme gelebilir.
Bu nedenle “Tapu iptal davası kaç yıl içinde açılır?” veya “Tapu hangi durumlarda iptal edilir?” sorularının herkese uygulanabilecek tek bir cevabı bulunmamaktadır. Davanın şartları ve süreleri, tapu kaydının neden hukuka aykırı olduğu iddiasına göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Bir kişinin tapuda malik olarak görünmesi tek başına her zaman geçerli bir mülkiyet kazanımı anlamına gelmez.
Türk Medeni Kanunu'na göre, bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuz tescil niteliğinde olabilir.
Yolsuz tescil; sahte veya geçersiz bir belge, hukuken geçersiz bir işlem, maddi hata ya da başka bir hukuka aykırılık sonucunda ortaya çıkabilir.
Böyle bir tescil nedeniyle taşınmaz üzerindeki ayni hakkı zedelenen kişi, tapu sicilinin gerçek hukuki duruma uygun hâle getirilmesini talep edebilir.
Ancak taşınmaz daha sonra başka kişilere devredilmişse mesele daha karmaşık hâle gelir. Özellikle tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle “İlk işlem geçersizse sonraki bütün tapular otomatik olarak iptal edilir.” şeklinde bir genelleme yapmak doğru değildir.
Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Halk arasında zaman zaman “gabin” olarak kullanılan aşırı yararlanma, tarafların edimleri arasında açık bir oransızlık bulunması ve bu oransızlığın zarar gören kişinin zor durumda kalmasından, düşüncesizliğinden veya deneyimsizliğinden yararlanılarak oluşturulması hâlinde gündeme gelir.
Örneğin ekonomik olarak çok zor durumda bulunan bir kişinin bu durumundan bilerek yararlanılarak çok değerli bir taşınmazının gerçek değerinin çok altında bir bedelle devralınması, somut olayın özelliklerine göre aşırı yararlanma hükümlerinin uygulanmasına neden olabilir.
Ancak yalnızca taşınmazın ucuza satılmış olması tek başına yeterli değildir. Kanunda aranan diğer şartların da bulunması gerekir.
Ayrıca aşırı yararlanmada kanunda özel süreler öngörülmüştür. Bu nedenle böyle bir durum söz konusuysa gecikmeden hukuki değerlendirme yapılması önemlidir.
Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Bir taşınmazın devrine ilişkin hukuki işlemin geçerli olabilmesi için işlemi yapan kişinin gerekli hukuki ehliyete sahip olması gerekir.
Burada özellikle ayırt etme gücü önemlidir.
Yaşlılık tek başına kişinin yaptığı taşınmaz devrini geçersiz hâle getirmez. Aynı şekilde kişinin hasta olması da otomatik olarak ehliyetsiz olduğu anlamına gelmez.
Önemli olan, işlemin gerçekleştirildiği tarihte kişinin yaptığı işlemin anlam ve sonuçlarını kavrayabilecek durumda olup olmadığıdır.
Örneğin ileri derecede bir rahatsızlık nedeniyle ayırt etme gücü bulunmayan kişinin taşınmazını devretmesi hâlinde, şartları mevcutsa yapılan işlem geçersiz kabul edilerek tapu kaydının iptali gündeme gelebilir.
Bu tür davalarda sağlık kayıtları, hastane belgeleri, tanık anlatımları ve gerektiğinde uzman incelemeleri büyük önem taşır.
Burada metnindeki bir noktayı özellikle düzeltiyorum: “Ergin olmak ve kısıtlanmamış olmak” fiil ehliyeti bakımından önemlidir; ancak ehliyetsizliğe dayalı tapu iptalinde temel mesele çoğu zaman işlem tarihinde ayırt etme gücünün bulunup bulunmadığıdır. Ayrıca “işlem yok hükmündedir” ifadesini bütün ehliyetsizlik hâlleri için kullanmak yerine somut hukuki sebebe göre değerlendirme yapmak daha doğrudur.
Muvazaa Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri yanıltmak amacıyla gerçekte yapmak istedikleri işlemden farklı bir işlemi görünürde gerçekleştirmeleri veya gerçekte istemedikleri bir hukuki işlemi yapılmış gibi göstermeleridir.
Örneğin taraflar gerçekte bir bağış yapmak istedikleri hâlde tapuda işlemi satış olarak gösterebilirler.
Ancak burada önemli bir ayrıntı vardır: Her bağışın tapuda satış olarak gösterilmesi, her durumda ve herkes bakımından otomatik olarak tapu iptali sonucunu doğurmaz. Muvazaanın türü, gerçek işlem, işlemin şekil şartları ve davayı kimin hangi hukuki sıfatla açtığı önemlidir.
Uygulamada bunun en bilinen örneklerinden biri muris muvazaasıdır.
Mirasbırakan, gerçekte bağışlamak istediği taşınmazını mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi gösterebilir. Şartlarının bulunması hâlinde mirasçılar muris muvazaasına dayanarak tapu iptali ve tescil talep edebilirler.
Muris muvazaasına dayanan davalar uygulamada tapu iptali ve tescil davalarının en önemli türlerinden biridir.
Bağıştan Dönme Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Bağışlama, bağışlayanın malvarlığından karşılıksız olarak bağışlanana kazandırmada bulunduğu bir sözleşmedir.
Ancak bağışlanan taşınmazın tapuda devredilmiş olması, bağışlayanın hiçbir şart altında geri dönemeyeceği anlamına gelmez.
Türk Borçlar Kanunu belirli hâllerde bağışlayana bağışlamadan dönme imkânı tanımaktadır. Örneğin bağışlananın bağışlayana veya yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemesi ya da bağışlayana veya ailesine karşı kanundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemesi gibi durumlarda bağıştan dönme gündeme gelebilir.
Yüklemeli bağışlamalarda da bağışlananın haklı bir neden olmaksızın yüklemeyi yerine getirmemesi hukuki sonuç doğurabilir.
Bağıştan dönme hakkı bakımından bir yıllık süre özellikle önemlidir. Bu nedenle böyle bir uyuşmazlıkta sürenin hangi tarihte başladığı ayrıca incelenmelidir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bir taraf belirli bir malvarlığı değerini devretmeyi, diğer taraf ise bakım alacaklısına yaşamı boyunca bakıp gözetmeyi üstlenir.
Örneğin yaşlı bir kişi evini başka bir kişiye devrederek karşılığında kendisine hayatının sonuna kadar bakılmasını kararlaştırmış olabilir.
Ancak taşınmazı devralan kişi bakım yükümlülüğünü yerine getirmiyorsa, sözleşmenin niteliğine ve somut olayın şartlarına göre sözleşmenin sona erdirilmesi ve buna bağlı olarak tapu kaydına ilişkin talepler gündeme gelebilir.
Bunun yanında ölünceye kadar bakma sözleşmesinin gerçekte mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla kullanıldığı iddia ediliyorsa uyuşmazlık bu kez muris muvazaası yönünden de değerlendirilmek zorunda kalabilir.
Dolayısıyla tapuda işlemin “ölünceye kadar bakma” olarak yapılmış olması tek başına davanın sonucunu belirlemez.
Velayet Hakkının Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali
Ergin olmayan çocuklar da taşınmaz sahibi olabilirler.
Çocuğun mallarının yönetiminde anne ve baba çocuğun menfaatlerini korumak zorundadır. Çocuğa ait taşınmaz üzerinde yapılan işlemin çocuğun zararına olması ve yasal temsil yetkisinin hukuka aykırı biçimde kullanılması hâlinde yapılan işlemin geçerliliği tartışma konusu olabilir.
Taşınmazı devralan üçüncü kişinin iyiniyetli olup olmadığı da tapu iptali bakımından önem taşıyabilir.
Ayrıca çocuk ile yasal temsilcisi arasında menfaat çatışması bulunması hâlinde çocuğun haklarının korunması amacıyla temsil kayyımı atanması gündeme gelebilir.
Vekâlet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali ve Tescil Davası
Bir kişiye taşınmazınızı satması için vekâletname vermeniz, vekilin sizin menfaatlerinizi göz ardı ederek dilediği işlemi yapabileceği anlamına gelmez.
Vekil, vekâlet verenin haklarını korumak ve sadakat ve özen yükümlülüğüne uygun davranmak zorundadır.
Örneğin vekilin çok değerli bir taşınmazı vekâlet verenin zararına olacak şekilde, anlaşmalı olduğu bir kişiye gerçek değerinin çok altında devretmesi hâlinde vekâlet görevinin kötüye kullanılması gündeme gelebilir.
Ancak tapu iptali bakımından taşınmazı devralan üçüncü kişinin durumu son derece önemlidir.
Üçüncü kişi vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya bilmesi gerekiyorsa, şartları mevcut olduğunda yapılan işlemin vekâlet vereni bağlamadığı ileri sürülebilir ve tapu iptali istenebilir.
Buna karşılık üçüncü kişinin gerçekten iyiniyetli olduğu durumlarda onun kazanımının korunması söz konusu olabilir.
Bu nedenle vekâlet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptali davalarında yalnızca vekilin davranışı değil, taşınmazı devralan kişinin iyiniyetli olup olmadığı da davanın en önemli konularından biridir.
Tapu İptali ve Tescil Davası Kime Karşı Açılır?
Tapu iptali ve tescil davasında davalı tarafın doğru belirlenmesi son derece önemlidir.
Kural olarak dava, tapu kaydında malik olarak görünen kişiye yöneltilir.
Taşınmaz dava açılmadan önce veya uyuşmazlık sürecinde üçüncü kişilere devredilmişse bu devirlerin hukuki sonuçları, üçüncü kişilerin iyiniyeti ve davanın tarafları ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle tapu iptali davalarında güncel tapu kaydının incelenmesi, davanın daha başlangıcında yapılması gereken temel işlemlerden biridir.
Dava Devam Ederken Taşınmaz Başkasına Satılırsa Ne Olur?
Tapu iptali ve tescil davalarında önemli risklerden biri de dava devam ederken taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesidir.
Bu nedenle şartları mevcutsa dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devrinin veya üzerinde yeni ayni haklar kurulmasının doğurabileceği zararların önlenmesi amacıyla ihtiyati tedbir talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak ihtiyati tedbir otomatik değildir. Mahkeme, talebi ve kanuni şartların bulunup bulunmadığını değerlendirir.
Özellikle taşınmazın el değiştirme ihtimalinin bulunduğu tapu iptali davalarında bu konunun davanın başında değerlendirilmesi önemlidir.
Tapu İptali ve Tescil Davasında Hangi Mahkeme Görevlidir?
Kural olarak tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Taşınmazın aynından doğan davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi kesin yetki niteliğindedir. Dolayısıyla tarafların başka bir yerde dava açmak konusunda anlaşmaları bu kuralı ortadan kaldırmaz.
Ancak uyuşmazlığın özel niteliğine göre görev konusunda farklı düzenlemeler bulunabileceğinden her somut olay ayrıca değerlendirilmelidir.
Tapu İptali Davası Ne Kadar Sürede Açılmalıdır?
Tapu iptali ve tescil davalarının tamamı için geçerli tek bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre bulunmamaktadır.
Bu nokta son derece önemlidir.
Davanın hangi hukuki sebebe dayandığı belirlenmeden “Tapu iptal davası 5 yılda, 10 yılda veya 20 yılda açılır.” şeklinde genel bir süre vermek doğru değildir.
Örneğin bağıştan dönme veya aşırı yararlanma gibi hukuki sebeplerde özel süreler söz konusu olabilir. Buna karşılık bazı geçersizlik ve muvazaa iddialarında farklı esaslar uygulanabilir.
Ayrıca tapu siciline güvenerek ayni hak kazanan iyiniyetli üçüncü kişilerin korunması, zamanaşımı ve kazandırıcı zamanaşımı gibi başka hukuki kurumlar da somut olayın sonucunu etkileyebilir.
Bu nedenle tapu iptali uyuşmazlığında ilk yapılması gerekenlerden biri, tapu kaydının hangi hukuki nedenle iptalinin istendiğini doğru tespit etmektir.
Tapu İptali ve Tescil Kararı Ne Zaman Uygulanır?
Tapu iptali ve tescil kararları taşınmazın aynına ilişkin kararlardır.
Bu nedenle kararın tapuda uygulanabilmesi bakımından kesinleşmesi gerekir.
İlk derece mahkemesinin karar vermesiyle taşınmazın tapu kaydı hemen değiştirilmez. Karara karşı kanun yollarına başvurulması hâlinde ilgili süreçlerin tamamlanması ve hükmün kesinleşmesi gerekir.
Kesinleşen karar doğrultusunda tapu sicilinde gerekli değişiklik gerçekleştirilir.
Sonuç
Tapu iptali ve tescil davası aslında tek bir dava türü gibi görünmesine rağmen altında birbirinden oldukça farklı hukuki uyuşmazlıklar bulunabilir.
Yolsuz tescil, ehliyetsizlik, muvazaa ve muris muvazaası, aşırı yararlanma, bağıştan dönme, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, velayet hakkının veya vekâlet görevinin kötüye kullanılması bunlardan yalnızca bazılarıdır.
Bu nedenle bir kişinin “Tapum haksız şekilde başkasına geçti.” demesi tek başına hukuki yolun belirlenmesi için yeterli değildir. Öncelikle taşınmazın kimden kime, hangi tarihte ve hangi hukuki işlemle geçtiğinin belirlenmesi gerekir.
Tapu iptali davalarında bazen tek bir tarih, vekâletnamedeki tek bir yetki, işlem tarihindeki sağlık durumu veya taşınmazı sonradan satın alan kişinin iyiniyetli olup olmadığı davanın sonucunu değiştirebilir.
Bu nedenle özellikle taşınmazın üçüncü kişilere yeniden devredilme ihtimali varsa, hukuki durumun gecikmeden değerlendirilmesi ve gerekiyorsa tapu kaydına ilişkin koruyucu tedbirlerin talep edilmesi önem taşır.
