Hisseli tapu, özellikle miras kalan taşınmazlarda ve birden fazla kişinin birlikte yaptığı gayrimenkul yatırımlarında oldukça sık karşımıza çıkar. Ancak hisseli bir arsa, tarla, ev veya başka bir taşınmaz satın almak, müstakil tapulu bir taşınmaz almaktan çok daha farklı hukuki sonuçlar doğurabilir.
Çünkü hisseli tapuda yalnızca “Ne kadar hisse satın alıyorum?” sorusunun cevabını bilmek yeterli değildir. Diğer paydaşların kim olduğu, taşınmazın nasıl kullanıldığı, önalım hakkı bulunup bulunmadığı, taşınmazın ileride bölünüp bölünemeyeceği ve ortaklığın giderilmesi davası açılması hâlinde ne olacağı da değerlendirilmelidir. Kaynak metinde de hisseli tapuların özellikle önalım hakkı, taşınmazın yönetimi ve ortaklığın giderilmesi bakımından önemli riskler taşıdığı vurgulanmaktadır. Yapıştırılan markdown
Hisseli Tapu Nedir?
Bir taşınmazın tek bir kişiye ait olması ile birden fazla kişiye ait olması hukuken birbirinden farklıdır. Bir taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet hakkı bulunuyorsa birlikte mülkiyetten söz edilir.
Birlikte mülkiyet ise temel olarak paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti şeklinde karşımıza çıkar.
Paylı mülkiyette her paydaşın taşınmaz üzerindeki pay oranı bellidir. Örneğin bir arsanın yarısı Ahmet'e, diğer yarısı Mehmet'e ait olabilir. Ancak buradaki “yarı” ifadesi, kural olarak arazinin fiziksel olarak sağ tarafının Ahmet'e, sol tarafının Mehmet'e ait olduğu anlamına gelmez. Her iki paydaş da kendi payı oranında taşınmazın tamamı üzerinde hak sahibidir.
Elbirliği mülkiyetinde ise ortakların belirlenmiş payları bulunmaz. Bunun en sık görülen örneklerinden biri miras ortaklığıdır.
Dolayısıyla halk arasında kullanılan “hisseli tapu” ifadesiyle çoğunlukla paylı mülkiyet hâlindeki taşınmazlar kastedilmektedir.
Hisseli Tapuda “Şu Bölüm Benim” Denilebilir mi?
Hisseli tapu alırken en fazla karıştırılan konulardan biri budur.
Örneğin 10 dönümlük bir tarlanın 1/4 hissesini satın aldığınızı düşünelim. Tapuda 1/4 pay sahibi olmanız, tarlanın belirli 2,5 dönümlük bölümünün tek başına size ait olduğu anlamına gelmez.
Satıcı size arazinin belirli bir bölümünü göstererek “Senin yerin burası olacak.” diyebilir. Ancak taşınmaz hukuken bölünmemiş ve bu bölüm ayrıca tapuya bağlanmamışsa, satın aldığınız şey gösterilen belirli toprak parçası değil, taşınmazın tamamı üzerindeki paydır.
Bu nedenle hisseli taşınmaz satın alırken yalnızca arazide gösterilen yere değil, tapu kaydına ve satın alınacak pay oranına bakılmalıdır.
Hisseli Tapuda Önalım Hakkı Nedir?
Hisseli tapu satın alırken karşılaşılabilecek en önemli konulardan biri yasal önalım hakkıdır.
Türk Medeni Kanunu'na göre paylı mülkiyette bir paydaş kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar belirli şartlar altında bu pay üzerinde yasal önalım hakkını kullanabilirler.
Basit bir örnek verelim.
Özgür ve Berna bir arsanın yarı yarıya paydaşı olsun. Özgür kendi payını Hakan'a satıyor. Hakan artık taşınmazın yeni paydaşı hâline geliyor.
Ancak şartları mevcutsa Berna, yasal önalım hakkını kullanarak dava açabilir ve satılan payın kendisine geçirilmesini isteyebilir.
İşte hisseli tapu satın alan kişinin hesaba katması gereken en önemli risklerden biri budur.
Tapuda Satış Bedelini Düşük Göstermek Neden Çok Tehlikelidir?
Uygulamada tarafların daha az tapu harcı ödemek amacıyla gerçek satış bedelinden daha düşük bir bedeli tapuda gösterdikleri görülebilmektedir. Bunun vergisel ve idari sonuçlarının yanında, hisseli taşınmazlarda önalım hakkı nedeniyle ayrıca ciddi hukuki sonuçları ortaya çıkabilir.
Örneğin gerçekte 3.000.000 TL'ye satın alınan bir hissenin tapuda 500.000 TL olarak gösterildiğini düşünelim. Diğer paydaşın önalım hakkını kullanması hâlinde tapuda gösterilen bedel ve satış giderleri uyuşmazlığın merkezine oturacaktır.
Bu nedenle hisseli tapu satın alırken gerçek satış bedelinin tapuda doğru şekilde gösterilmesi son derece önemlidir.
Kısacası “Tapu harcı az çıksın.” düşüncesiyle yapılan yanlış bir işlem, ileride çok daha büyük bir maddi kayba neden olabilir.
Önalım Hakkı Hangi Süre İçinde Kullanılabilir?
Burada iki farklı süreye özellikle dikkat etmek gerekir.
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirildiğinde, önalım hakkının bildirimin yapıldığı tarihten itibaren üç ay içinde kullanılması gerekir.
Ancak satış noter aracılığıyla bildirilmemişse yasal önalım hakkı, her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer.
Dolayısıyla hisseli bir taşınmaz satın alan kişinin “Satışı yaptık, tapuyu aldım, artık hiçbir sorun çıkmaz.” diye düşünmesi doğru değildir.
Paydaş Önceden Önalım Hakkından Vazgeçebilir mi?
Burada da önemli bir ayrım vardır.
Bir paydaşın yasal önalım hakkından tamamen feragat etmesi, resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
Buna karşılık belirli bir satış bakımından önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekilde yapılabilir.
Bu nedenle satıştan önce alınmış herhangi bir “Ben bu taşınmazı satın almak istemiyorum.” yazısının her durumda ve gelecekte yapılacak bütün satışlar bakımından önalım hakkını ortadan kaldıracağını düşünmek doğru değildir.
Hisseli Taşınmazı Kim Kullanacak?
Hisseli tapularda sorun yalnızca alım satım sırasında ortaya çıkmaz. Taşınmazın nasıl kullanılacağı ve yönetileceği de paydaşlar arasında ciddi uyuşmazlıklara neden olabilir.
Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyette yönetim işlerini önem derecesine göre farklı kurallara bağlamıştır.
Günlük ve olağan yönetim işleri bakımından paydaşlardan her biri belirli işlemleri yapabilir. Buna karşılık taşınmazın kiraya verilmesi, işletme şeklinin değiştirilmesi gibi önemli yönetim işleri bakımından hem pay hem de paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekebilir.
Taşınmazın kullanım amacının tamamen değiştirilmesi veya malın tamamı üzerinde tasarruf edilmesi gibi olağanüstü işlemlerde ise kural olarak bütün paydaşların kabulü gerekir.
Bu nedenle hisseli bir taşınmaz satın almak, yalnızca taşınmazın bir bölümüne yatırım yapmak anlamına gelmez; aynı zamanda diğer paydaşlarla birlikte hareket etmek zorunda kalabileceğiniz bir hukuki ilişkiye girmek anlamına da gelir.
Hisseli Tapu Sonradan Bölünebilir mi?
Her hisseli taşınmazın ileride paydaşlar arasında fiziksel olarak bölünebileceği düşünülmemelidir.
Taşınmazın niteliği, imar mevzuatı, yüzölçümü, tarım arazilerine ilişkin sınırlamalar ve teknik koşullar bölünmeye engel olabilir.
Özellikle tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında özel sınırlamalar bulunmaktadır. Bu nedenle “Dört kişi ortak alalım, daha sonra dörde böler ve herkes kendi tapusunu alır.” düşüncesiyle hareket edilmeden önce taşınmazın gerçekten ifraz edilip edilemeyeceği araştırılmalıdır.
Paydaşların kendi aralarında anlaşmış olmaları tek başına taşınmazın hukuken bölünebileceği anlamına gelmez.
Paydaşlardan Biri Ortaklığın Giderilmesi Davası Açabilir mi?
Evet.
Hisseli tapu satın almanın belki de en önemli sonuçlarından biri budur. Paydaşlardan biri artık ortaklığı devam ettirmek istemiyorsa, kanundaki istisnalar saklı olmak üzere ortaklığın giderilmesini talep edebilir.
Üstelik bunun için diğer paydaşların onayını almak zorunda değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle malın aynen bölünerek paylaştırılmasının mümkün olup olmadığı değerlendirilir.
Taşınmazın aynen bölünmesi mümkünse ve bölünme önemli bir değer kaybına yol açmıyorsa ortaklık bu şekilde giderilebilir. Bölünen parçaların değerleri birbirine eşit değilse para eklenerek denkleştirme yapılması da mümkündür.
Ancak taşınmazın bölünmesi mümkün değilse veya bölünmesi ciddi değer kaybına yol açacaksa ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilebilir.
Bunun sonucunda satın aldığınız ve yıllarca kullanmayı düşündüğünüz hisseli taşınmazın tamamının satış sürecine girmesi söz konusu olabilir.
Satış Sadece Paydaşlar Arasında Yapılabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi sonucunda satışa karar verilmesi hâlinde satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması kendiliğinden gerçekleşmez.
Bütün paydaşların buna rıza göstermesi gerekir.
Bütün paydaşlar satışın yalnızca kendi aralarında yapılmasını kabul ederse artırma paydaşlarla sınırlandırılabilir. Aksi durumda satış üçüncü kişilerin de katılabileceği şekilde gerçekleştirilir.
Bu nedenle “Nasıl olsa diğer ortaklardan biri satın alır, taşınmaz yabancıya gitmez.” düşüncesi de her zaman güvenli değildir.
Hisseli Tapu Neden Bu Kadar Yaygındır?
Hisseli tapuların ortaya çıkmasının en önemli nedenlerinden biri mirastır.
Tek kişiye ait taşınmazın sahibi öldüğünde taşınmaz miras ortaklığının konusu hâline gelebilir. Mirasın paylaşılmaması ve sonraki kuşaklarda yeni mirasçıların ortaya çıkmasıyla taşınmazdaki hak sahibi sayısı giderek artabilir.
Başlangıçta üç kardeşin hak sahibi olduğu bir taşınmaz, yıllar sonra çocuklar ve torunların da mirasçı olmasıyla onlarca kişinin hak sahibi olduğu oldukça karmaşık bir yapıya dönüşebilir.
Bir diğer neden ise ortak satın almalardır. Bir kişinin tek başına satın alamadığı taşınmazı birkaç kişinin para birleştirerek satın alması sonucunda da paylı mülkiyet oluşabilir.
Hisseli Tapu Almadan Önce Nelere Bakılmalıdır?
Hisseli bir taşınmaz satın almadan önce en azından güncel tapu kaydı, pay oranları, diğer paydaşlar, takyidatlar, taşınmazın fiilî kullanım şekli, önalım hakkı riski, imar durumu ve taşınmazın ileride hukuken bölünüp bölünemeyeceği araştırılmalıdır.
Satıcının “Herkes kendi yerini biliyor.”, “Diğer hissedarlarla problem olmaz.” veya “İleride tapuyu böleriz.” şeklindeki sözleri tek başına hukuki güvence oluşturmaz.
Sonuç
Hisseli tapu satın almak hukuken yasak veya başlı başına yanlış bir işlem değildir. Ancak müstakil tapulu bir taşınmaz satın almaya göre çok daha fazla hukuki risk barındırabilir.
Özellikle önalım hakkı, taşınmazın kullanım ve yönetimi, gerçek satış bedelinin tapuda gösterilmesi, taşınmazın bölünebilirliği ve ortaklığın giderilmesi ihtimali satın alma kararından önce mutlaka değerlendirilmelidir.
Çünkü hisseli tapuda yalnızca bir gayrimenkul satın almıyorsunuz; aynı zamanda diğer paydaşlarla birlikte devam edecek bir mülkiyet ilişkisine de giriyorsunuz. Bu nedenle özellikle yüksek bedelli hisseli taşınmaz alımlarında, tapuda işlem yapılmadan önce hukuki durumun incelenmesi ileride yaşanabilecek çok daha büyük uyuşmazlıkların önüne geçebilir.
