Bir konutu satın aldınız ancak içerisinde kiracı var. Size de “Merak etmeyin, evi aldıktan sonra kiracıyı çıkarırsınız.” denildi. Peki gerçekten bu kadar kolay mı?
Bu soruyu yalnızca kiracılar açısından değil, içerisinde kiracı bulunan bir gayrimenkulü satın almayı düşünen yeni malikler açısından da değerlendirmek gerekir. Çünkü kiracının haklarını bilmeden yapılan bir satın alma, yeni malik açısından uzun süren bir tahliye sürecine, beklenmeyen masraflara ve ciddi bir mağduriyete dönüşebilir.
Bu nedenle daha en başta şu temel kuralın bilinmesi gerekir:
Bir gayrimenkulün satılması, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez.
Gayrimenkul Satılınca Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.
Yani ev sahibi değişir ancak kira ilişkisi kural olarak devam eder.
Örneğin kiracı Ahmet ile eski malik Mehmet arasında yapılmış bir kira sözleşmesi varsa ve Mehmet evi Ayşe'ye satarsa, Ayşe evi satın aldığı için mevcut kira sözleşmesini yok sayamaz. Yeni malik, kira ilişkisinde eski malikin yerini alır.
Kiracının yeni malik ile yeniden sözleşme yapması da şart değildir.
Dolayısıyla yeni malik açısından ilk bilinmesi gereken gerçek şudur:
Kiracılı bir gayrimenkul satın alıyorsanız yalnızca gayrimenkulü değil, devam eden kira ilişkisini de dikkate alarak satın alma kararı vermelisiniz.
“Evi Satın Aldım, Kiracı Artık Çıkmak Zorunda” Denilebilir mi?
Hayır.
Uygulamada en fazla karşılaşılan yanlış bilgilerden biri budur. Tapunun yeni malike geçmesi, kiracının tahliyesi için tek başına yeterli değildir.
Yeni malik kiracıyı tahliye etmek istiyorsa bunun kanunda öngörülen bir sebebe dayanması gerekir.
Bunlardan biri yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacıdır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre yeni malik; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde belirli şartlarla tahliye talep edebilir.
Burada dikkat edilmesi gereken kelime “ihtiyaç”tır.
Sadece “Evi satın aldım, kiracının çıkmasını istiyorum.” demek yeterli değildir. İhtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması gerekir.
Yeni Malik Ne Yapmalıdır?
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye konusunda kullanabileceği yollardan biri şöyledir:
Taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve taşınmazı ihtiyaç nedeniyle kullanacağını bildirmelidir.
Ardından edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilir.
Burada çok önemli bir yanlış anlaşılmayı düzeltmek gerekir:
Bir aylık süre, kiracıya “Bir ay içerisinde evden çık.” denilen süre değildir.
Bir aylık süre, yeni malikin bu özel tahliye yolundan yararlanabilmesi bakımından yazılı bildirimin yapılmasına ilişkin süredir.
Altı aylık süre de kiracının altı ayın sonunda kendiliğinden tahliye edilmiş sayılacağı anlamına gelmez. Kiracı çıkmıyorsa hukuki sürecin yürütülmesi gerekir.
Yeni malik ayrıca isterse kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da ihtiyaç nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme yoluna gidebilir.
Yeni Malik Bir Aylık Bildirim Süresini Kaçırırsa Ne Olur?
Bir aylık bildirim süresi önemlidir.
Yeni malik, TBK m.351'de düzenlenen “edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim + edinmeden altı ay sonra dava” şeklindeki özel imkândan yararlanmak istiyorsa bildirimi süresinde yapmalıdır.
Ancak burada da sık yapılan bir hataya düşmemek gerekir.
Bir aylık sürenin kaçırılması, yeni malikin kiracıyı ihtiyaç nedeniyle hiçbir zaman tahliye edemeyeceği anlamına gelmez. Kanunun öngördüğü diğer yol ve genel ihtiyaç nedeniyle tahliye hükümleri, şartları oluştuğunda ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle “Bir ayı kaçırdınız, artık kiracıyı asla çıkaramazsınız.” şeklindeki kesin ifadeler doğru değildir.
Yeni Malik Kirayı İstediği Gibi Artırabilir mi?
Hayır.
Gayrimenkulün satılması yeni bir kira sözleşmesi başlamış gibi değerlendirilmez. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olduğundan, kira bedeli ve kira artışları bakımından da mevcut sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaya devam eder.
Bu nedenle yeni malik:
“Ben bu evi yeni satın aldım. Eski kira bedeli beni ilgilendirmez. Bundan sonra kira şu kadar.”
diyerek tek taraflı olarak istediği kira bedelini belirleyemez.
Özellikle yatırım amacıyla kiracılı bir gayrimenkul satın alacak kişinin mevcut kira bedelini ve kira ilişkisinin ne kadar süredir devam ettiğini satın almadan önce öğrenmesi son derece önemlidir.
Çünkü piyasa değeri yüksek bir taşınmazı satın almış olsanız dahi mevcut kira bedeli beklediğinizden çok daha düşük olabilir ve bunun değiştirilmesi de kanundaki kira hükümlerine tabidir.
Kiracıyla Satın Almadan Önce Görüşmek Neden Önemlidir?
Burada kanundan biraz uzaklaşıp işin pratik tarafına bakalım.
İçerisinde kiracı bulunan bir konutu satın almayı düşünüyorsanız, mümkünse satın almadan önce mevcut kira sözleşmesini incelemek ve kiracının durumunu öğrenmek son derece faydalıdır.
Yeni malik konutu kendisi kullanacaksa bunu daha en başta açıkça ifade edebilir:
“Ben bu evi yatırım amacıyla değil, kendim oturmak için satın alıyorum. Taşınmayı düşünüyor musunuz?”
Kiracı da kendi durumunu açıklayabilir.
Belki birkaç ay içerisinde zaten taşınmayı planlıyordur. Belki çocuklarının okulu nedeniyle bir süreye ihtiyacı vardır. Belki taşınmak istemiyordur. Belki de taşınma masraflarının karşılanması hâlinde taraflar anlaşabilecektir.
Bütün bunları satın almadan önce bilmek, satın aldıktan sonra öğrenmekten çok daha sağlıklıdır.
Kiracıyla Anlaşarak Tahliye Mümkün mü?
Elbette mümkündür.
Her uyuşmazlığın mahkemede çözülmesi gerekmez.
Kiracının taşınması da ekonomik bir maliyet doğurabilir. Yeni bir ev bulması, nakliye masrafı, depozito ve diğer giderler nedeniyle kiracı hemen taşınmak istemeyebilir.
Taraflar karşılıklı iradeleriyle bir anlaşmaya varabilirler. Yeni malik kiracıya makul bir taşınma süresi tanıyabilir veya tarafların üzerinde uzlaştığı başka şartlarla kira ilişkisi sona erdirilebilir.
Burada önemli olan, baskı veya tehdit yerine hukuka uygun ve karşılıklı iradeye dayanan bir çözüm bulunmasıdır.
Üstelik tarafların anlaşması hâlinde tahliyenin tarihi ve şartlarının yazılı olarak açık biçimde belirlenmesi, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıkları önemli ölçüde azaltabilir.
Tahliye Taahhütnamesi Konusunda Dikkat
Kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü vermesi, şartları oluştuğunda kiraya verene önemli bir tahliye imkânı sağlayabilir.
Ancak önceki yazımızda da açıkladığımız gibi tahliye taahhütnamesinin geçerliliği birtakım şartlara bağlıdır. Özellikle taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması önem taşır.
Bu nedenle kiracılı bir gayrimenkul satın alınırken mevcut kira sözleşmesiyle birlikte geçerli bir tahliye taahhütnamesi bulunup bulunmadığı da incelenebilir.
Fakat yalnızca “Kiracı zaten çıkacağını söyledi.” şeklindeki sözlü beyanlara güvenerek yüksek bedelli bir gayrimenkul satın almak doğru bir yaklaşım değildir.
Ev Satılacaksa Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Kiracının hakları olduğu gibi yükümlülükleri de bulunmaktadır.
Türk Borçlar Kanunu'nun 319. maddesine göre kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Ancak ev sahibinin de ziyaretleri uygun şekilde bildirmesi ve kiracının menfaatlerini gözetmesi gerekir.
Dolayısıyla “Ev benim, istediğim zaman alıcıyla içeri girerim.” yaklaşımı doğru olmadığı gibi, kiracının hiçbir makul gerekçe olmaksızın satış amacıyla evin gösterilmesini sürekli engellemesi de doğru değildir.
Kiracının Satılan Evi Öncelikle Satın Alma Hakkı Var mı?
Burada halk arasında sık karşılaşılan bir başka yanlış bilgiyi de düzeltelim.
Konutun satışa çıkarılması, kiracıya kanundan doğan genel bir önalım hakkı vermez.
Yani ev sahibi kural olarak “Önce kiracıma teklif etmek zorundayım.” şeklinde bir yükümlülük altında değildir.
Elbette mal sahibi isterse öncelikle kiracısıyla görüşebilir. Hatta pratik açıdan bu oldukça mantıklı olabilir. Ancak bunun yapılması genel olarak kanuni bir zorunluluk değildir.
“Kiracıyı Çıkarmak Çok Kolay” Sözüne Güvenerek Ev Almayın
Kiracılı bir gayrimenkul satın alacak kişiye verilebilecek en önemli tavsiyelerden biri budur.
Size;
“Kiracı zaten çıkar.”
“Tapuyu alınca hemen tahliye edersiniz.”
“Yeni malik olduğunuz için altı ay sonra kesin çıkar.”
gibi kesin ifadeler kullanılıyorsa, satın alma kararınızı yalnızca bu sözlere dayanarak vermeyin.
Mevcut kira sözleşmesini görün. Kira başlangıç tarihini öğrenin. Kira bedelini inceleyin. Varsa tahliye taahhütnamesini değerlendirin. Kiracının durumunu mümkünse öğrenin. Taşınmazı hangi amaçla satın aldığınızı belirleyin ve gerektiğinde satın almadan önce hukuki inceleme yaptırın.
Çünkü milyonlarca liralık bir gayrimenkul yatırımında hukuki durumun satın alma işleminden sonra değil, önce araştırılması gerekir.
Kiracı da Malik de Her Zaman “Güçlü Taraf” Değildir
Kira uyuşmazlıklarını yalnızca “mağdur kiracı–zengin ev sahibi” veya tam tersine “mağdur ev sahibi–kötü niyetli kiracı” şeklinde değerlendirmek çoğu zaman gerçeği yansıtmaz.
Kiracı açısından yaşadığı ev, hayatının merkezidir. Taşınmak maddi ve manevi ciddi sonuçlar doğurabilir.
Malik açısından ise satın aldığı gayrimenkul önemli bir yatırım olabilir. Kredi ödüyor olabilir, kira geliriyle geçimini sağlıyor olabilir veya gerçekten kendisinin ya da ailesinin konuta ihtiyacı bulunabilir.
Bu nedenle tarafların daha ilk aşamada birbirlerine karşı güç gösterisine girmeleri yerine, haklarını bilerek ve açık biçimde konuşmaları çoğu zaman daha sağlıklı sonuç verir.
Anlaşmanın mümkün olmadığı noktada ise çözüm kişisel baskı veya inatlaşma değil, hukuki yollardır.
Sonuç: Kiracılı Gayrimenkul Satın Alırken Önce Hukuki Durumu Satın Alıyorsunuz
İçerisinde kiracı bulunan bir gayrimenkul satın almak elbette mümkündür. Ancak alıcı, tapuyu devraldığı anda kiracının mevcut kira ilişkisinden doğan haklarını yok etmiş olmaz.
Gayrimenkulün satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Yeni malik mevcut kira ilişkisinin tarafı olur.
Yeni malikin gerçek ve samimi ihtiyacı bulunması hâlinde kanunun öngördüğü şartlarla tahliye talep etme hakkı vardır. Ancak bunun belirli süreleri ve usulleri bulunmaktadır.
Bu nedenle kiracılı bir gayrimenkul satın almadan önce yalnızca “Bu evin fiyatı ne?” sorusunu sormayın.
“Kiracının sözleşmesi ne zaman başladı? Kira bedeli ne kadar? Tahliye taahhüdü var mı? Ben bu taşınmazı ne amaçla alıyorum? Kiracı çıkmazsa hukuki durumum ne olacak ve bu koşullarla bu yatırımı yine de yapmak istiyor muyum?” sorularını da sorun.
Çünkü satın alma işleminden önce yapılacak doğru bir hukuki değerlendirme, sonradan yıllarca sürebilecek bir uyuşmazlıktan çok daha kolay ve çok daha ucuzdur.
